今集《磚頭事務所》中，新城廣播老總 A 姐（郭艷明，Alice）及 Master Joe（游莨維）與大家探討近期樓市的矛盾現象，包括中原城市領先指數（CCL）自年內高位回吐至近五個月低位，另一邊廂市區一手新盤卻屢見即日沽清。節目同時邀請資深測量師余少洋博士，從專業角度拆解業權瑕疵、遺產繼承實務，以及公屋住戶承繼物業時可能面對的遷出風險。
樓市指數回吐升幅 一手盤熱潮背後的區別
節目開首提到，反映二手樓價的中原城市領先指數（CCL）最新報 159.11，已連跌四週，創下自 2026 年 6 月中以來約五個月的低位。A 姐指出，這顯示整個第三季的升幅經已抹掉，市場普遍受美國加息預期及金融市場波動影響。業界普遍預期 CCL 可能進一步試穿 158 點水平。
然而，一手市場卻呈現截然不同的火熱景象。由信和置業、招商局置地及市建局合作發展的紅磡全新盤「瑅海」，日前首輪推售錄得人頭湧湧的盛況，並吸引多組大手客出動，其中最大手買家豪擲近 5,500 萬元連掃 6 個單位；該盤全數 138 伙兩房價單單位於不足 6 小時內被搶購一空，首日套現逾 10 億元，發展商隨即連夜加推。Master Joe 補充，一手市場並非全面盲搶，買家對地段與開價極具要求，例如同期推售的大角咀「利奧坊第 6 期（逸里 1 號）」首輪銷情步伐則相對平穩，反映買家在市區盤之間，對具體街道位置、交通駁腳及定價門檻依然相當挑剔。
節目中亦列舉多個二手成交案例，顯示持貨長短對回報的巨大差異。佐敦官涌街「The Austine Place」一個中層兩房單位，持貨 11 年後蝕讓近 600 萬元離場；相反，若是在 1992 年買入海怡半島的長線業主，持貨 34 年後近期以 800 萬元易手，帳面狂賺 700 萬元離場，物業大幅升值達 7 倍。相比之下，若當年選擇買入藍田匯景花園或麗港城，同期獲利可能僅約一倍多，顯示地區位置（Location）對物業升值的決定性影響。
發展商看好豪宅市場 專才政策帶動租務剛需
除了中小型單位，節目亦探討了豪宅市場的潛力。嘉里發展董事及香港區總經理湯耀宗受訪時指出，豪宅供應稀缺且買家實力雄厚，集團採取「養著來賣」的策略；長實營業部首席經理郭子威及會德豐地產副主席黃光耀亦普遍對後市抱持正面預期，視超級豪宅為高淨值人士資產配置的避風港。
然而，金融機構的預測則較為審慎。花旗銀行（Citibank）報告預計，至 2027 年樓價按年升幅約 6%，雖低於 2021 年高位，但預期租金表現將跑贏樓價，回報有機會比高峰期高出 15%，出現樓價與租金回報表現「交叉」的有趣現象。
查冊與業權瑕疵：分權共有對物業估值的影響
在物業實務環節，余少洋博士強調買家在入市前必須進行土地註冊處查冊。他指出，業權形式主要分為全權擁有、聯權共有（俗稱「長命契」）及分權共有。余博士特別指出，「長命契」具備「生還者取得權」，其法律效力優先於遺囑。即便業主在遺囑中註明物業歸予配偶，但若該物業是以「長命契」形式與他人共同持有，物業權益將自動歸予在生的另一方，遺產繼承人無法追討。
其中「分權共有」常引發「半契樓」或「碎契樓」問題，若業權份額不對稱（如 1% 與 99%），任何一方雖可單方面賣出其份額，但銀行在按揭批核上會非常保守，甚至拒絕。長命契亦非絕對安全，若生還者本身面臨破產，當其自動取得全部業權後，該物業將被視為其個人資產，債權人或破產管理署有權追討相關權益。
余博士提醒，雖然法律容許聯權共有人單方面解除「長命契」轉為「分權共有」，但程序上需經律師送達文件並在土地註冊處登記。由於註冊存在時間差，買方及其代表律師必須留意「等待註冊文件」（Lodge for Registration）一欄，以免在成交前夕業權性質發生變動而未被察覺。
遺產繼承實務：公屋住戶的承繼陷阱
對於物業繼承，余少洋博士分析了《無遺囑者遺產條例》的分配邏輯。在無遺囑情況下，配偶通常可優先獲得首 50 萬元現金及個人物品，剩餘遺產則由配偶與子女平分。他特別提到跨境繼承的複雜性，內地親屬繼承香港物業時，必須提供詳盡的內地公證書，說明繼承權份額及是否為唯一法定繼承人，並在土地註冊處完成遺產管理書登記，否則測量師在估價時會採取保守態度。
針對公屋住戶，余博士發出重要提醒：公屋本質上是租約而非個人資產。若公屋家庭成員承繼了私人住宅物業（無論份額多少），根據現行房署政策，該家庭可能因擁有住宅物業而必須遷出公屋。受影響人士若收到房署因其擁有私宅而發出的「遷出通知書」，必須在 15 天內向上訴委員會提出書面申索，但人道理由或感情聯繫通常難以成為有效的抗辯理據。
此外，遺產樓的按揭亦是一大難關。余博士指出，銀行不會自動轉移按揭，繼承人需以新借款人身份重新進行壓力測試。若繼承人本身已持有物業，該遺產樓將被視為「第二間屋」，按揭成數會被削減，審批條款亦會更為嚴苛。
足本重溫：
https://www.metroradio.com.hk/MetroFinance/Program/ProgramDetail.aspx?Program=Property_Affairs
節目簡介：
香港人半生打拼，往往就係為咗一塊「磚頭」。新城財經台全新房地產節目《磚頭事務所》，帶你透視樓市行情、成交數據、新盤動向及發展商新聞，仲會深入講解物業管理、建築維修、業權糾紛、樓宇買賣同租務條例等資訊。
無論你係業主、買家、租客、首置上車定投資者，都可以掌握最新市場知識，輕鬆了解物業事務！
節目主持：
郭艷明(A姐，Alice)、游茛維（Master Joe）、余少洋博士
