施政報告力推生育上車優惠北都大學城實現「職住平衡」

今集《磚頭事務所》中，新城廣播老總 A 姐（郭艷明，Alice）及 Master Joe（游茛維）與大家探討香港第一個五年規劃及最新一份施政報告中的房地產與生育政策，並分享北部都會區的未來發展藍圖。節目同時邀請資深測量師余少洋博士，從專業角度拆解賣方業主在物業買賣過程中的法律責任及實務注意事項。

施政報告助新生家庭低首期「上車」

最新一份施政報告將重點放在提升出生率，針對「磚頭」方面推出多項鼓勵措施。節目中提到，政府除延續兩萬元的現金津貼外，更新增「新生嬰兒家庭印花稅扣減」，合資格家庭若在生育前一年或出生後兩年內置業，最高可獲兩萬元印花稅減免。雖然金額被形容為「彩頭」居多，且執行上可能涉及先繳後退的程序，但對準備生育的家庭仍屬喜訊。不過，節目中亦對比新加坡高達約 40 萬港元的生育贊助，形容香港的津貼額相對仍屬「杯水車薪」。

更具吸引力的政策在於資助房屋。Master Joe 指出，新生嬰兒白表家庭的居屋按揭成數最高可達九成半。以一個 200 萬元的居屋單位為例，首期由原本的一成（20 萬元）減至半成（10 萬元），大大減輕青年家庭的上車負擔。不過，A 姐提醒，雖然首期減少，但買家仍需視乎樓市波動及自身負擔能力。政府目標是在 2025 年中將公屋輪候時間縮短至四年半，並在 2030/31 年度回落至四年以下。

北部都會區打造大學城

北部都會區（下稱北都）被視為香港未來的核心發展引擎。施政報告提出，未來十年將有 2,500 公頃熟地供應，其中 1,400 公頃預計於未來五年產生，重點落在北都區內。規劃包括建設三個「大學城」：新田大學城、洪水橋大學城及打鼓嶺大學城，結合教育、創科、產業、人才及城市建設五大元素，實現「職住平衡」。

為了改善市民居住質素，政府承諾在北都資助房屋項目中增加大單位比例。余博士及主持提到，實用面積 45 平方米（約 450 呎）以上的大單位比例將增至 25%，即由以往「五間有一間」變為「四間有一間」，希望能逐步告別「納米樓」。此外，為應付短期人才居住需求，政府亦推行「城中學舍」計劃，鼓勵改建乙級商廈或工廈作學生宿舍，並提供地積比放寬等誘因；截至今年 7 月，計劃已接獲 41 宗申請，預計提供約 10,800 個宿位。

賣方業主法律須知：核實身份與清理債務是關鍵

節目後半部分聚焦賣家法律實務。資深測量師余少洋博士指出，賣家律師的工作並非想像中簡單，業主必須盯緊進度，以免最終受損。賣方律師的首要任務是核實身份，包括個人或公司的授權文件（如 BR 及董事會決議）。若是居屋單位，必須確認是否已「補地價」；若是丁屋，則要核查是否有轉讓限制或是否已過五年限期。

余博士特別強調「負資產」及「資不抵債」物業的風險。若物業存在多重按揭（如二按、三按），業主在成交前必須清還所有欠款、差餉、地租及管理費。對於買家而言，余博士建議「Simple is Beautiful」，盡量選擇權益簡單的物業。若物業出現影印契或遺失樓契（需提供 Certified True Copy），銀行未必會批出按揭，這將直接影響物業的成交價及吸引力。

租務買賣與業權質詢的處理

在處理連租約物業時，賣方律師需準備完整租約記錄，並確認租客是否有「優先購買權」。余博士提醒，若合約規定需「交吉」成交，業主必須負責清場，否則需承擔買方的民事索償風險。在成交前的「查契」階段，買方律師常就業權提出質詢（Title Requisition），例如姓名不符或授權不足等問題。余博士指出，賣方律師有責任一一合理解釋，若無法處理，應盡早告知業主相關風險，確保交易能如期順利完成。