《磚頭事務所》：「北水」入市熱情未減掃貨風向轉去豪宅盤

新城財經台節目《磚頭事務所》由新城廣播老總 A 姐（郭艷明，Alice）及 Master Joe（游茛維）主持，並邀請資深測量師余少洋博士，以專業角度拆解物業買賣、法律責任及各類與樓市相關的實務問題。今集節目探討本港工廈市場租值全面下跌後的轉型出路，並分析內地買家湧入新盤及豪宅市場的最新數據；節目後半部分則由余少洋博士詳解大廈公契對業主的約束力。

工廈租值全面插水業主劈租轉型求存

本港工業大廈市場近期面臨嚴峻挑戰。根據差餉物業估價署最新公布的 2025/26 年度差餉租值估價，工廈整體租值下跌 5.1%，連續兩年累計跌幅達 8.1%。在傳統、新型及新型甲級工廈三類物業中，以「夾在中間」的新型工廈表現最差，跌幅足足高達 8%，反映在「起動九龍東」等計劃推動下，工廈改建或重建後的供應持續過剩，業主必須大幅「劈租」才能爭奪租客。

節目中主持引述多個指標性工廈個案，如新蒲崗新寶中心、觀塘創富中心及荃灣 One Midtown 等，租值均錄得約一成跌幅。大埔太平工業中心更出現全層意向呎價僅約 2,000 元的慘烈個案。為了自救，不少業主選擇重建或改裝，如興盛創建旗下的葵涌業成街 West Castle。這類物業標榜「獨立廁所」及「24 小時工作間」，甚至以低於 300 萬元的入場費吸引買家。不過，主持亦提醒，工廈單位絕對不能作居住用途，地監局亦建議買家在購入這類具「多用途」特徵的工廈前，必須核實地契是否屬於工業用途（Industrial Use），以免觸法。

內地買家支撐新盤市場豪宅成交頻破頂

轉看住宅市場，撤辣後的「北水」依然熱情。數據顯示，5 月內地買家在二手及一手住宅市場的註冊量達 1,863 宗，涉及金額約 200 億元。今年首 5 個月合計，內地買家註冊量更達 7,666 宗，涉及金額逾 822 億元。A 姐分析指，內地買家特別鍾情新發展區及新進屋苑，如黃竹坑、啟德、日出康城及白石角等，這類地區的內地買家成交量按年大幅上升近一倍。

市場風向亦由中小型單位轉向豪宅。奧運站及東半山渣甸山峻譽‧渣甸山近期均錄得大額成交，單價動輒過半億。當中最矚目的個案為波老道 21 號 21 Borrett Road 第 2 期「映天」一個頂層特色戶，以 3.62 億元成交，呎價高達 12.4 萬港元。隨著市況轉旺，發展商定價策略亦由最初的「1Q 清袋」轉為分批提價，如黃竹坑 Blue Coast 的最新價單較首批已升值兩至三成。主持提醒，若樓價升幅過於脫離本地用家負擔水平，需留意政府會否有「有形之手」再度出手維持秩序。

大廈公契非「尚方寶劍」余博士拆解權責與違規後果

節目另一部分聚焦於物業管理的「天書」——大廈公契（DMC）。資深測量師余少洋博士指出，大廈公契（DMC）是根據《建築物管理條例》（第 344 章）及地政總處《大廈公契指引》（DMC Guidelines）草擬，並由發展商、首任物管公司及第一名買家簽署的法律文件，詳細列明業主、租客及物管之間的權利與責任。

余博士強調，公契對物業的外觀及結構有嚴格限制。例如日出康城曾發生拆除主力牆的轟動個案，以及業主私自改動露台裝飾、霸佔公共地方放置鞋櫃或神位等，均屬違反公契。對於養寵物問題，雖然近年新盤較少全面禁狗，但若公契定明不准養狗，修改門檻極高，需大部分業主根據不可分割業權（Undivided Shares）投票同意方可更改。

若業主違規，物管公司或法團有權發出警告信、入稟申請禁制令或要求還原。最嚴重的後果是將違規紀錄在土地註冊處「釘契」，這不僅影響日後轉售，更可能導致銀行根據按揭合約即時要求還款（Call loan）。余博士提醒，即使小業主未有親自簽署公契，但由於公契法律效力「隨土地轉移」（Run with the land），買家在簽署樓契時已等同承諾遵守公契內容，絕對不能心存僥倖。