【磚頭事務所】五一零售市道回暖帶動代理人數回升租客破產法律責任及銀行按揭條款大拆解

今集《磚頭事務所》由新城廣播老總 A 姐（郭艷明，Alice）及 Master Joe（游茛維）主持，探討五一黃金週後的本港零售與地產市道表現，並邀得資深測量師余少洋博士加入，從專業角度拆解當租客不幸破產時，業主應如何從法律程序中自保、居屋補地價的考量，以及銀行按揭條款中的潛在風險。

五一黃金週消費力強勁 2026世界盃部署催谷體育經濟

節目開首，A 姐與 Master Joe 談到五一黃金週後的商場表現。數據顯示尖沙咀 K11 MUSEA 於黃金週首四天的旅客消費額按年上升 1.2 倍，更錄得單筆最高達 200 萬元的消費。此外，信和集團為提前部署 2026 年 FIFA 世界盃，計劃撥款 800 萬元作推廣費，旗下商場屆時將全程播放 104 場賽事，期望透過「體育經濟」帶動半夜人流，食肆亦有機會配合延長營業時間，為香港營造開心消費氣氛。

隨着樓市成交趨向活躍，地產代理人數亦出現回升跡象。截至 4 月底，本港持牌經紀人數回升至 37,948 人，創 13 個月新高，並連升兩個月。相較 2022 年 2 月約 42,400 人的歷史高位，以及去年 11 月跌至約 37,000 人的低谷，反映代理業界對市況回穩投下信心一票。Master Joe 指出，近期有地產代理中介推出「港漂優才」獎賞計劃，吸引內地背景的專業人士入行，特別在屯門及天水圍等北部都會區加強服務，以應付近年增加的內地客源需求。

居屋與私樓差價顯著業主應掌握補地價時機

在物業買賣方面，節目提到「東張女神」王嘉慧近期以 2,000 萬元沽出持有 6 年的九龍站擎天半島單位，扣除雜費後實質虧損約 96 萬元，反映名牌屋苑在現時市況下亦面臨壓力。隨後，主持討論到居屋市場。以啟德區為例，私樓如嘉峯匯或尚．珒溋的兩房單位，呎價約 2.2 萬至 2.3 萬元；而同區居屋啟陽苑的兩房單位呎價僅約 9,000 至 1 萬元，兩者相差逾一倍，反映居屋對「上車客」的吸引力。

對於居屋業主關心的「補地價」問題，余少洋博士解釋，業主可根據房委會的評估通知書，在指定期限內完成手續。他建議業主可留意銀行估價，若市況低迷令估價下調，此時申請補地價或能節省開支。

租客破產法律實務：切勿私自換鎖強行收樓

今集節目的另一焦點是「租客破產」的法律處理。余少洋博士指出，根據《破產條例》，租約並不會因租客破產而自動失效，除非合約中定有相關「沒收租賃權」條款。若租客破產後仍居住在物業內，原則上須用生活費繼續支付租金。

余博士特別提醒業主，若遇到欠租情況，切勿私自更換鎖頭或將租客財物扔到走廊，此舉可能違反《業主與租客（綜合）條例》而負上刑事責任。業主應向法院申請扣押令（Distress Warrant），但需留意在破產程序開始後的扣押行動，最多只能追回破產令頒佈前六個月的欠租，其餘欠款則只能作為無抵押債權處理。一般而言，透過法律程序申請「重入權」收回物業，約需時五至六個月。

銀行按揭與 Consent Letter 的潛在風險

最後，余少洋博士提醒業主，物業租務狀況的變動往往涉及銀行按揭條款。若業主最初獲得銀行書面同意書（Bank Consent）出租物業，一旦租客出現破產、撤走或租約有重大變動，理論上應通知銀行。若業主隱瞞變動，技術上可能違反按揭契約。雖然在業主準時供款的情況下，銀行未必會採取極端行動，但銀行確實擁有「租金截留權」，甚至在極端情況下有權要求清還貸款（Call Loan）。余博士提醒，即便業主準時供款，若物業轉為空置（如「擺鞋」用途）或更換租客、變更收租戶口而未及時通知銀行，技術上已違反相關條款，銀行有權要求重新審批利率或按樓價變動要求補回差價，業主在處理租務糾紛時不應忽視銀行這一環。