早前探討過物業管理費的問題，不少讀者進一步提問：究竟管理公司有甚麼實務方法可以節省開支，令小業主少交一點管理費？現時法例下管理公司的收費機制又是否合理？今次為大家一一拆解。
實務開源節流 減省管理費六大方向
要有效控制管理費，實務上可從以下六個方向著手：
一、能源管理：電費往往佔據開支的一大截。公共地方可轉用LED燈、安裝感應開關、升降機變頻器及冷水機組時間掣；長遠更可考慮引入太陽能。
二、科技減人：引入智慧出入系統、閉路電視遠端監察、吸塵或洗地機械人；並以手機應用程式（如WhatsApp或專屬App）發佈通告以取代人手派發，從而減省成本。
三、檢討服務量：按實際使用量調整會所開放時間、保安巡更次數及園藝修剪頻次；切忌盲目跟從書本上的「豪宅標準」。
四、及早儲備特別基金：以10年維修規劃倒推每月的基金供款額；避免遇到大維修時需要一次過借錢或攤還。
五、審計與基準比較：要求管理公司按月或按年提交詳細開支明細；並與同區、同齡、同設施的屋苑進行基準比較（Benchmark）。
六、檢討保險與合約：每年比較物業保險及公眾責任保險的報價；並於各項合約到期前6個月開始進行商討。
拆解管理酬金迷思：必定是收10%？
坊間有一個常見誤解，以為法例規定管理公司不論表現好壞，一律收取管理開支的10%作為酬金。事實上，根據《建築物管理條例》（第344章）規定，管理酬金上限是按大廈單位數目分級的，並非劃一10%：
・20個或以下單位：上限為20%
・21至100個單位：上限為15%
・101個或以上單位：上限為10%
在市場實際運作中，一般只有新入伙的屋苑會收取法定最高標準的酬金。當屋苑成立業主立案法團並重新招標新管理合約後，由於競爭激烈，許多管理公司都會減價；部分甚至只收取一個特定的較低定額金額作為酬金。
按開支比例收費 缺乏慳錢誘因
至於這種收費機制是否公平？好處在於法例設立了上限，防止管理公司任意收費，而大型屋苑收取10%亦算合理。但壞處是，由於酬金是以「開支的百分比」計算，變相總開支愈多，管理公司抽取的酬金就愈高。這導致管理公司缺乏誘因去幫業主慳錢，而且並非按表現計酬，做得好與壞都照樣抽取酬金；這正正是多年來消委會及立法會批評的地方。
總括而言，法定百分比上限本身是公契指引下對業主的保護。長遠合理的改革方向，應是在首屆合約完結後改為公開招標，並將部分管理酬金與表現指標（例如業主滿意度、投訴數目等）掛鈎，才能真正保障小業主的權益。
資深測量師余少洋博士
足本重溫：
https://www.metroradio.com.hk/MetroFinance/Program/ProgramDetail.aspx?Program=Property_Affairs
節目簡介：
香港人半生打拼，往往就係為咗一塊「磚頭」。新城財經台全新房地產節目《磚頭事務所》，帶你透視樓市行情、成交數據、新盤動向及發展商新聞，仲會深入講解物業管理、建築維修、業權糾紛、樓宇買賣同租務條例等資訊。
無論你係業主、買家、租客、首置上車定投資者，都可以掌握最新市場知識，輕鬆了解物業事務！
節目主持：
郭艷明(A姐，Alice)、游茛維（Master Joe）、余少洋博士
