近期探討了許多關於物業管理費的議題，引起不少讀者迴響並提出疑問。當中最多人關心的，莫過於管理費為何愈來愈貴，甚至由以往一般每平方呎約2.5元，急升至現時動輒3至5元，部分何文田屋苑更達到7元一呎。今次就為大家歸納重點，拆解管理費高企背後的原因。
數據揭示管理費三大推手
要了解管理費為何不斷攀升，可先從物管公司的開支結構著手。根據消委會於2023年訪問物業管理公司的結果顯示，導致管理費加價的前三大原因分別為通脹（100%）、最低工資上調（72%）以及樓宇維修保養（32%）。
從實際的開支結構來看，員工薪酬及相關支出佔最大比例，約為40%；其次是維修保養（28%）及清潔（11%）。其餘開支則涵蓋電費、電梯保養、保安及保險等。學術研究亦指出，單是薪金、電費、保安、電力系統維修、清潔及電梯保養這六大項目，已佔去總開支約88%。具體推高費用的因素包括人工上漲、新樓管理標準提高、舊樓老化，以及公用地方的電費與保費錄得顯著加幅。值得留意的是，由於部分管理公司的管理酬金是按開支的百分比計算，當屋苑開支愈多，管理公司收取的酬金亦會相應增加。
「豪宅級」配套的真實成本
面對每呎7元的管理費，不少小業主或會覺得誇張。我們不妨先算一筆帳：一個400呎的單位，每月管理費為2,800元；若是2,500呎的大單位，每月則高達17,500元（近18,000元）。
然而，這個收費水平其實是對應「豪宅級服務包」。這類屋苑通常配備高爾夫球場或大型會所、聘有長期駐場的園藝人員、設有多棟大廈的24小時保安及禮賓服務、室內外恆溫泳池，以及全天候運作的冷氣大堂。業主當年購入單位時，實際上同時買入了這些高端配套，因此每呎7元的收費並非「亂收」，而是反映了這種發展模式下的真實營運成本。
升幅高於通脹的四大結構性原因
至於為何管理費會由以往的2.5元大幅攀升至今時今日的水平，當中有四個高於通脹的結構性原因：
第一，近年新落成項目多為配備高級設施的綜合發展項目，其會所、園林及平台等服務面積遠大於住宅的實用面積，但這些龐大開支全數需由住戶分擔。
第二，勞工成本的累計升幅驚人。法定最低工資由2011年的每小時28元，加至現時2026年的43.1元，升幅高達54%，並引發連鎖效應。
第三，舊有設施步入更換期。新樓落成5至10年後，往往需要開始更換升降機或進行大維修，若業主早年沒有為特別基金作出足夠撥備，便會構成財政壓力。
第四，部分高價屋苑屬於單棟或單位數目較少的發展項目，由於規模效應較低，導致分攤至每戶的人均固定成本自然較高。
總括而言，管理費是否「誇張」，很大程度取決於業主實際使用了多少屋苑設施。如果業主完全不使用會所、泳池或花園，變相是用自己的管理費去津貼這些設施的運作，這正正是現行制度下衍生的一個深層次問題。
資深測量師余少洋博士
足本重溫：
https://www.metroradio.com.hk/MetroFinance/Program/ProgramDetail.aspx?Program=Property_Affairs
節目簡介：
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節目主持：
郭艷明(A姐，Alice)、游茛維（Master Joe）、余少洋博士
