在香港按揭市場競爭激烈的情況下，不少中小型銀行為了搶佔市場，紛紛推出高達 2% 的按揭現金回贈吸客。然而，這些看似誘人的優惠背後隱藏著關鍵的監管條款—— 若現金回贈超過貸款額的 1%，買家極可能面臨首期突然「加碼」、需要額外「抬錢上會」的風險。本文將為您拆解最新的按揭市場戰局、高回贈計劃的計算陷阱，以及買家在上會前必須注意的資金準備事項。
銀行按揭戰況：大型定息/優惠息率 vs 中小型高回贈
本港住宅按揭市場由大型銀行與中小型銀行主導，兩者在推廣策略上各有側重：
大型銀行以低息策略優勢搶灘
大型銀行目前在現樓按揭市占率上保持領先優勢（市場佔有率長期維持在七成半以上）。其吸引優質客戶的手段主要為低息或定息計劃，例如將定息期內息率固定為 2.93 厘的定息按揭，或是首兩至三年息率低至 2.68 厘的「先P後H」優惠計劃。
中小型銀行提高現金回贈搶市
為了爭取今年底至明年初的按揭業績，部分中小型銀行積極提高按揭現金回贈，針對指定優質客戶，回贈金額據傳最高可達 2%。這類計劃對追求初期資金彈性的買家而言相當具吸引力。
拆解高回贈陷阱：回贈過 1% 需扣減貸款額
選擇高回贈按揭計劃時，買家必須留意金管局的指引規範：只要銀行給予的現金回贈超過貸款額的 1%，銀行在審批按揭時，必須將整筆回贈金額從總貸款額中直接扣除。
這項規定會直接影響買家上會前需要準備的實際首期金額。以購買一個價值 500 萬港元的單位為例：
若買家原先計劃申請七成按揭，預計貸款額為 350 萬港元，對應的基本首期為 150 萬港元。
當買家選擇提供 2% 現金回贈的銀行時，該筆回贈金額為 7 萬港元。由於回贈比例高於 1%，銀行在批核時會將 350 萬港元扣減 7 萬港元，最終實際批出的貸款額減至 343 萬港元。結果，買家在成交日需要支付的首期金額，便會由原先預算的 150 萬港元增加至 157 萬港元。
慎防「抬錢上會」：買家應預留充裕備用資金
上述扣減機制的關鍵在於時間差：銀行只會在物業買賣完全完成(即正式成交)後，才會將該筆現金回贈發放給買家。
這意味著在成交當天，買家必須先自行補足被扣減的 7 萬港元差額（即「抬錢上會」），待完成交易後才能拿回回贈。
對於預算算得極緊、流動資金有限的新手買家而言，如果事前未發現貸款額會被扣減，突如其來的首期增幅可能會導致資金周轉不靈，甚至面臨無法順利上會的風險。因此，有意選用高回贈方案的買家，務必在申請前仔細算清實際批出的貸款金額，並預留足夠的流動備用資金應對成交日的需求。如有疑問，建議向專業按揭轉介中介查詢詳情。
