隨著本港樓市氣氛回暖，不少準買家與換樓客紛紛加快入市步伐。在置業的過程中，申請按揭能否順利獲批，核心關鍵在於買家能否通過銀行的「入息審查」。
現時購買任何物業時，借款人的供款與入息比率（Debt-to-Income Ratio, DTI）上限已統一為 50%。雖然表面上指引比以往簡化，但市場上的按揭方案種類繁多，許多買家在自行計算供款能力時，常因忽視銀行的底層審批規則而「計錯數」，甚至面臨因入息不足而「借唔足」或需要額外補錢的風險。
本文將深入拆解買家最常遇到的 3 大按揭計算陷阱，並提供實用建議，助你精準評估入息要求。
陷阱一：H按即使拆息下跌，銀行仍以「封頂位」計算入息
現時市場上絕大多數買家均會選擇 H按（以香港銀行同業拆息 HIBOR 為基準的按揭）。為了防範利率波動風險，銀行一般會為 H按 設置「封頂息率」（Cap）。例如目前常見的 H按 條款為 H + 1.3%，封頂息率則設於 3.25厘。
- 常見誤解：許多買家誤以為，若申請按揭時 HIBOR 回落，導致實際按息跌穿封頂位，銀行計算入息要求時就會隨之降低。
- 銀行實質做法：事實上，銀行在審批按揭並計算 DTI（50%上限）時，一律以「封頂息率」作為基準，而不會因為當時的實際息率較低而放寬入息門檻。
實務試算說明（以 500 萬元按揭貸款、30 年還款期為例）：
- 高拆息情境：當 HIBOR 為 2.0%，實際按息觸及封頂位 3.25厘，每月實際供款約 $21,760。按照 DTI 50% 上限要求，銀行要求的最低月入為 $43,520（$21,760 x 2）。
- 低拆息情境：當 HIBOR 下降至 0.7%，實際按息降至 2.00%，每月實際供款雖然減少至約 $18,480，但銀行審批時依然會採用 3.25厘 的封頂息率計算，因此最低月入要求依然維持在 $43,520，不會因供款減少而降低。
即使拆息低迷令你實際供款負擔減輕，銀行在審核你的最大貸款額度時，依然會以最保守的「封頂位」作為入息門檻。
陷阱二：定息按揭低息期吸引，銀行卻以「定息期後」高息審批
為吸引買家，部分大型銀行推出了首幾年固定利率的按揭計劃。例如：首 3 年提供低至 2.73厘 的固定利率，期後則恢復為浮動利率（如以 P-1.75% 或 P-2% 計算，實際約 3.25厘 或更高）。
- 常見誤解：買家看到首幾年供款較輕鬆，便按照定息期內的低利率來計算自己的負擔能力與入息要求。
- 銀行實質做法：銀行在評估 DTI 時，考慮的是長達 30 年的整體還款期。因此，銀行會以定息期結束後的較高息率來評估買家的入息要求。買家切忌只看眼前的「特惠定息」而高估了自己的長遠借貸額度。
陷阱三：發展商二按有「蜜月期」，一按銀行則以「過後最高息」合算
在購買一手新盤時，部分發展商會提供高成數二按方案，並以「首 2 至 3 年低息蜜月期」吸引入息暫時未夠高的買家上車。
- 常見誤解：買家以為只需要分別滿足一按及二按首兩年的低息供款要求即可。
- 銀行實質做法：當你申請一按銀行按揭時，銀行會要求申報所有債務。銀行會將「一按供款 + 二按供款」合併計算總供款額，且在計算二按時，會直接採用蜜月期結束後的最高息率（通常遠高於銀行一按息率）進行 DTI 測試。這往往導致最終計算出來的總月入要求遠高於買家預期。
準買家避免「借唔足」的 3 大應對策略
為了確保置業過程萬無一失，買家在簽署買賣合約前應做好以下準備：
- 預留入息緩衝空間（Buffer）：計算入息時，切勿剛剛好壓在 50% DTI 邊界。建議額外預留 5% 至 10% 的緩衝，以防銀行在計算雙薪、花紅或佣金時出現折扣。
- 提前整理收入證明：非固定收入人士（如佣金收入、自僱人士）的審查更為嚴格，銀行一般需要參考過去 6 個月至 2 年的平均收入及稅單，應盡早準備相關紀錄。
- 善用「擔保人」提升借貸能力：若個人入息未能符合 DTI 要求，可以考慮加入近親作為按揭擔保人（Guarantor），合併計算收入以通過審查。
常見按揭入息問題（FAQ）
問：花紅（Bonus）或佣金（Commission）可以完全計入按揭入息嗎？ 答：不可以直接 100% 計算。對於非固定收入，銀行通常會取過去 6 個月至 12 個月的平均值，甚至需要檢視過往稅單。部分銀行對花紅會打折計算，建議提前諮詢各銀行的評估標準。
問：如果入息剛好差少少才過到 50% DTI，有甚麼即時解決方法？ 答：常見方法包括：拉長還款期（例如由 25 年拉長至 30 年）、清還現有的私人貸款或信用卡結欠以降低每月債務負擔，或是加入收入穩定的近親作為按揭擔保人。
按揭審批涉及許多細節與銀行的隱形準則，計算絕非簡單的「月供除以二」。建議新手買家在置業前，先尋求專業按揭中介的免費評估，精準掌握自己的實際借貸上限，置業自然更安心。
