在當前的房地產市場中，買家經常面臨的挑戰之一是成交價低於銀行估價的情況。這樣的情況不僅會影響買家的按揭申請，更可能引發銀行的高度警覺。本文將深入探討為什麼銀行會對此情況提高警覺，以及買家應該如何應對這一挑戰。
為甚麼銀行會提高警覺？
當買家成功以低於市場價的價格購買物業時，傳統上會被認為是賺到了。然而，銀行的看法卻截然不同。他們認為「太筍的價格往往隱藏著風險」。如果物業的成交價低於銀行估價20%以上，銀行通常會啟動風險警報，因為這樣的轉讓價值過低，可能會導致他們拒絕按揭申請。以下是銀行提高警覺的幾個主要原因：
1. 懷疑是隱蔽凶宅
銀行可能會擔心該單位涉及未被公開記錄的事故或凶宅事件，這會影響物業的實際價值和未來的轉售潛力。
2. 懷疑利益輸送或避稅
銀行也可能懷疑買賣雙方透過故意壓低樓價來逃避高額印花稅，或涉及不正當的交易行為，例如枱底交易，這樣的情況會增加銀行的風險。
3. 懷疑產權問題
銀行對於物業的產權狀況也非常關注，擔心涉及業權不全或非法送契（送贈契）的情況，這些問題可能會導致未來的法律糾紛和債權人追討的風險。
如何應對銀行的警覺？
面對銀行的警覺，買家應該採取一些有效的措施來降低風險，確保按揭申請的成功率。以下是一些建議：
1. 貨比三家，尋找低估價
在申請按揭之前，買家可以向多間不同的銀行同時查詢物業的估價。這樣做的目的是找出哪一間銀行的估值最為保守和最低，從而縮小「成交價」與「銀行估價」之間的差距。理想情況下，買家應該將折讓幅度壓縮至10%以內，這樣可以更容易獲得銀行的批准。
2. 提供詳細的物業信息
如果買家目前正面臨特定屋苑的按揭批核問題，建議提供該單位的物業類型（如屋苑、單幢樓或村屋）以及成交價與估價差距的百分比。這可以幫助按揭專員更好地分析情況，提供針對性的建議。
3. 尋求專業意見
在面對複雜的按揭申請過程時，尋求專業的按揭顧問意見是非常重要的。他們可以提供市場趨勢的分析，幫助買家制定最佳的購房策略，以提高成功獲得按揭的機會。
總結
在當前的房地產環境中，成交價低於估價的情況是買家需要特別注意的問題。銀行的警覺性是基於多種風險考量，買家應該積極採取措施來應對這一挑戰。通過尋找低估價、提供詳細物業信息並尋求專業意見，買家可以更有效地提高按揭申請的成功率，實現購房夢想。
