負資產這一詞彙一直讓供樓人士感到不安，因為在1997年至2003年間，許多業主都曾陷入負資產的困境。根據金管局的數據顯示，2026年第二季的負資產個案錄得4,356宗。那麼，負資產究竟是什麼？其成因又是什麼？我們又該如何避免成為負資產的受害者？
負資產的最新數字
根據金管局的最新數據，2026年第二季的負資產個案共計4,356宗，涉及金額達196.21億港元。與第一季的11,424宗及550.37億港元相比，宗數和金額分別減少了7,068宗（61.9%）和354.16億港元（64.3%），均創下12個季度以來的新低。
負資產的定義
負資產是指物業的市值低於原先借款（按揭）的金額，出現資不抵債的情況。例如，若某人以600萬港元購買一個物業，並申請九成按揭，貸款額為540萬港元。如果該物
業的估值跌至500萬港元以下，則會成為負資產。
負資產的成因
負資產的主要成因有兩個：首先是樓價的大幅下滑，其次是申請高成數按揭。若業主申請九成按揭，樓價若下跌超過10%，便容易陷入負資產的境地。而如果業主未申請高成數按揭，則不一定會成為負資產。
負資產的歷史
1997年是樓市的高峰期，當時銀行並未對按揭借款人進行壓力測試，許多買家選擇高成數按揭。隨後，香港遭遇金融風暴和2000年科技泡沫破裂，樓市大幅下滑，許多供樓人士出現資不抵債的情況。2003年更因沙士疫情，使負資產的宗數達到歷史新高，超過10萬宗。隨著沙士的過去，樓價逐漸回升，負資產的數字也慢慢減少，直至2012年回落至零個案。
負資產走勢及經絡按揭意見（2026年第2季）
首席副總裁曹德明指出，第二季樓市交投持續回暖，樓價已連續上升13個月。根據差餉物業估價署的最新資料，六月份私人住宅售價指數達到323.2點，創下自2023年九月以來的兩年半新高。樓價的持續上漲使銀行對住宅物業的估價越來越寬鬆，從而促使第二季負資產個案顯著回落。樓市目前處於「價量齊穩」的狀態，利率也保持在合理水平，銀行對住宅按揭業務將持積極態度。若下半年樓價保持升勢，負資產個案有望跌破一千宗。
曹德明還提到，在負資產個案中，拖欠超過三個月未償還按揭貸款的比率為1.25%。雖然比率有所上升，但實際宗數卻有所回落，仍屬偏低水平，顯示本港業主的還款能力穩健。此外，近年採用較高按揭成數的買家也在持續減少。
根據香港按揭證券有限公司的資料，今年上半年新取用按揭保險貸款宗數累計錄得2,957宗及155.24億元，相較於去年同期的3,483宗及174.57億元，分別減少526宗（15.1%）及19.33億元（11.1%），宗數和金額均創下近十年首半年的新低。鑑於住宅物業整體風險相對可控，各大銀行對按揭業務的信心增強，年內將繼續推出不同類型的按揭方案，並加碼相關優惠，以吸引優質客戶，有利於樓按市場的健康發展。
負資產與銀主盤的關係
銀主盤是指業主持續一段時間未能按時還款，導致承按人透過法律途徑收回物業，並將其拍賣或出售以抵銷按揭債務。許多人認為樓市調整會導致大量負資產人士出現，隨之而來的便是銀主盤的增加。實際上，負資產與銀主盤之間並無直接關係。即使是負資產人士，只要仍有工作且有能力還款，物業不會變成銀主盤。
負資產會被銀行「Call loan」嗎？
負資產的數字上升並不代表業主無法供款。自2010年壓力測試措施推出以來，本港業主的還款能力一直保持穩健。大多數業主的供款能力仍然良好。只要借貸人每月準時還款，銀行一般不會對負資產人士進行「call loan」。
為什麼選擇銀行職員貸款或按保計劃個案容易出現負資產？
銀行員工貸款計劃的優勢在於利息極低且批核迅速，員工可借取高達100%的按揭。然而，當樓價下跌時，便容易成為負資產。而按揭保險計劃在近年放寬的措施下，樓價在1,000萬港元以下的物業可申請高達九成的按揭，這種高成數按揭的情況也容易出現負資產。
業主不還按揭時銀行的處理方法
若業主有一期未能還款，銀行通常會先致電催款。如果業主在兩至三個月內仍未還款，銀行會發信提醒。若業主仍未作出回應，銀行將會發出破產令，並在收回物業後將其拍賣。
如何避免成為負資產？
1) 避免借盡按揭成數
在樓價1,000萬港元以下的物業中，使用按揭保險的最高按揭成數可高達九成。然而，若樓價下滑10%，便可能成為負資產。因此，按揭成數若低於八成，則會較為安全。
2) 買入價應貼近市價
準買家在購買物業時，應盡量避免買入價高出市價太多。當樓價回調時，物業的估值會較易急速下跌，最終導致負資產的出現。
