【磚頭事務所】A姐逐項解讀財政預算案對樓市影響錦繡換水管爆爭議余博士點睇？

今年財政預算案公布後，樓市旋即成為社會討論焦點。《磚頭事務所》主持新城廣播老總 A 姐（郭艷明，Alice）與 Master Joe（游莨維）從免稅額調整、房屋供應走勢到市場心理變化，逐一分析政策對置業意欲的潛在影響；資深測量師余少洋博士亦從專業角度，為聽眾拆解大維修爭議，並分享錦繡花園換水管事件及日出康城領都充電樁風波的來龍去脈。

財政預算案對樓市的啟示

今年預算案提出多項與市民生活息息相關的措施，其中稅務寬減最受關注。港府將已婚人士免稅額由 26.4 萬提升至 29 萬，子女及額外子女免稅額亦由 13 萬增至 14 萬。A 姐指出，雖然相關調整並非直接針對樓市，但對年輕家庭而言，稅務負擔的減輕有助提升儲蓄能力，間接增強置業意欲，亦可能促使部分分拆家庭或新婚夫婦尋找細單位「上車」，形成額外需求。

在供應方面，政府預計未來五年公營房屋總量約 19.6 萬個，而私營住宅每年平均落成量約 17,000 個；未來三至四年一手潛在供應約 10.4 萬個，按年減少。主持人分析，過去兩年賣地量偏低，令未來供應自然收縮；若需求持續存在，樓價最少可望維持硬淨，甚至出現有序上升。

差餉寬減亦是市民關注的議題。新一年度差餉減兩季，每季 500 元，較上年度多一季。節目指出，政府因此少收約30多億元，若非透過其他財政安排補足，赤字規模將更為明顯。

此外，港府將繼續在北部都會區（北都）投放資源。主持人形容北都規模龐大、涉及複合式規劃，真正落成需時十多年；儘管政府積極吸引財團投資，但對大部分市民而言仍屬「遙不可及」。

豪宅印花稅調整與市場即時反應

預算案另一焦點，是將成交價一億元以上的豪宅交易印花稅由 4.25% 調高至 6.5%，增幅達五成。節目中提到，多宗豪宅買賣在加稅生效前夕急速成交，反映市場對政策變動極為敏感。

其中，大埔林海山城一宗 1.45 億元獨立屋買賣，若在加稅後成交，印花稅將由 619 萬增至 946 萬，差額達 327 萬。買家因此選擇即日簽約，以避免額外稅項。

西半山豪宅亦出現類似情況。主持人引述地產代理指，天譽等物業在預算案公布當日出現大量睇樓客，大部分為內地買家，並預計在午夜前錄得四至五宗大額成交。部分買家更因擔心加稅後成本上升而加快決定。

節目亦分享另一宗極具代表性的個案：一名上海買家原本仍在考慮購入心儀單位，但在聽到加稅消息後即時「撲機返港」，希望在新稅率生效前完成簽約，以節省約三百多萬元稅款。

大維修爭議與屋苑管理挑戰

節目後半部分聚焦於大維修議題，余少洋博士以專業角度解構近年多個屋苑出現的爭議，包括錦繡花園換水管事件及日出康城領都的充電樁風波。

余博士指出，大維修通常源於兩大原因：其一是大廈失修，例如外牆石屎剝落；其二是政府強制驗樓政策要求。以錦繡花園為例，屋苑樓齡超過四十年，水管長期老化，甚至被指漏水長達三十五年，累積流失的食水以「幾十個標準泳池」計算。維修費用高達五億元，每戶需分攤約十萬元，引發小業主質疑費用是否合理，以及大業主佔大業權卻分攤較少的安排是否公平。

水務署已成立專家小組調查，並預計於 2026 年 4 月提交報告。法團亦已暫停集資，等待調查結果。余博士補充，舊式公契與現代公契差異甚大，過往曾出現「收益歸大業主、維修由小業主承擔」的情況，最終需由法院以「用者自付」原則處理。

另一個備受關注的案例是日出康城領都車位加裝電車充電樁。每個車位需分攤約 2.1 萬元，引起部分車位業主反對。余博士解釋，若屬公家地方的新設施，根據大廈公契必須按不可分割業權分攤費用，與是否使用無關。他以升降機為例，即使住在一樓不搭電梯，仍需支付管理費；若未來電車普及，未裝設施的車位更可能影響出租競爭力。

最終，領都有約 57% 業主贊成撤銷工程。余博士強調，溝通是關鍵，屋苑管理應以透明程序及清晰解說建立共識，並以「少數服從多數」原則作最終決定。