「負資產」這個詞彙一直令供樓人士感到不安，因為在1997至2003年間，許多業主都陷入了「負資產」的困境。根據金管局的數據，2026年第二季的負資產個案錄得4,356宗。那麼，負資產究竟是什麼？其成因為何？又有什麼方法可以避免成為負資產呢？經絡按揭將為大家詳細剖析。
負資產最新數字
根據金管局最新公布的數據，2026年第三季的負資產個案數量回落至3,819宗，創下13個季度的新低，涉及金額為173.27億港元。與第二季的4,356宗及196.21億港元相比，宗數及金額分別減少537宗及22.94億港元，宗數和金額均創下新低。
負資產的定義
負資產是指物業的市值低於原先借款（即按揭）的金額，形成資不抵債的情況。例如，假設某人以600萬港元購買一個物業，申請九成按揭，貸款額為540萬港元。如果該物業的市場估值跌至500萬港元以下，則該業主將會成為負資產。
負資產的成因
負資產的成因主要有兩個方面：
- 樓價大幅下滑
- 申請高成數按揭
如果業主申請九成按揭，樓價下跌超過10%時，便很容易成為負資產。如果業主未申請高成數按揭，則未必會陷入負資產的困境。
負資產宗數走勢及經絡按揭的意見（2026年第3季）
負資產回落的原因
經絡按揭轉介的首席副總裁曹德明表示，樓市在第三季進入整固期，樓價曾一度回落。根據差餉物業估價署的資料，七月份私人住宅售價指數為320.1，較六月份下跌約1%。此外，近年申請高成數按揭的買家顯著減少。根據香港按揭證券有限公司的數據，今年前九個月新取用按揭保險貸款的宗數及金額分別為4,433宗及237.38億元，較去年同期的5,411宗及267.47億元，分別減少978宗（18.1%）及30.09億元（11.2%），宗數及金額均創下近11年及9年的新低。由於樓價僅出現短暫回落，加上大部分置業人士已減少借盡高成數按揭，第三季的負資產個案持續減少。
曹德明還指出，最新的八月份及九月份私人住宅售價指數已重拾升勢，樓價再次上揚，加上利率維持在合理水平，銀行對住宅按揭業務將保持積極態度。如果第四季樓價保持平穩，負資產個案仍有回落的空間。此外，曹德明提到，在負資產個案中，拖欠超過三個月未償還按揭貸款的比率為1.34%。雖然該比率有所上升，但實際宗數反而有所回落，仍屬於偏低水平，反映本港業主的還款能力依然穩健。鑑於住宅物業的整體風險相對可控，各大銀行對按揭業務更加有信心，年內將繼續推出不同類型的按揭方案，並加碼相關優惠，以吸引優質客戶，有利於樓按市場的健康發展。
負資產與銀主盤的關係
銀主盤是指業主因未能按時還款而遭承按人透過法律途徑收回物業，並將其拍賣或出售以抵銷按揭債務。許多人認為樓市調整會導致大量負資產人士出現，隨之而來的銀主盤會增加。實際上，負資產與銀主盤並沒有直接的關係。即使是負資產人士，只要仍有工作並具還款能力，物業也不會變成銀主盤。
負資產上升是否會被銀行「call loan」？
負資產數字的上升並不意味著業主無法繳款。自2010年推出壓力測試措施以來，本港業主的還款能力一直保持穩健。絕大多數業主的供款能力仍然良好。只要借貸人每月準時還款，銀行一般不會對負資產人士「call loan」。
如何避免成為負資產？
要避免成為負資產，可以考慮以下幾個方法：
- 避免借盡按揭成數
在樓價低於1,000萬港元的情況下，若使用按揭保險，最高按揭成數可達九成。然而，若樓價下滑10%，便會成為負資產。如果按揭成數低於八成，則風險會相對較小。
- 買入價貼近市價
準買家在購買物業時，應盡量避免以高於市價的價格購買。當樓市調整時，物業估值可能會迅速下跌，最終導致負資產的出現。
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