根據金管局的樓宇按揭成數指引，銀行所提供的按揭成數上限為七成。然而，對於首期不足的置業人士來說，可以透過按揭保險申請，最高可達九成。本文將介紹按揭保險計劃的最新按揭成數、保費、申請所需文件及退保注意事項。
特殊情況下有按保物業可申請把物業出租
在特殊情況下，擁有按保物業的業主可以申請將物業出租。根據按證保的安排，若業主符合以下情況，便可通過銀行申請豁免自住要求：
- 業主家庭即將迎來新生嬰兒或領養兒童，導致住屋需求改變；
- 業主失業，需更具彈性的住屋或財務安排；
- 業主因其他特殊原因需要出租物業，且在該物業已自住至少12個月。
申請要求
- 提交已簽署的聲明書
- 提供相關的證明文件或說明申請豁免的原因
不過，若業主在按保計劃下擁有其他香港住宅物業，其申請一般不會被接納。
獲得豁免的業主需遵守相關守則，承諾在豁免生效期間以香港為主要居住地，並且業主及其配偶或同居伴侶（如有）不會在香港購入其他住宅物業。
放寬措施有甚麼好處？
放寬措施的好處在於，過去本港樓價高企，政府曾放寬中小價碼數物業的按揭成數上限，使得許多首次置業人士選擇透過按揭保險以高成數購買小型單位，待日後物業升值或收入提升後，再進行樓換樓。然而，近年樓市回落，樓價從高峰期下跌超過兩成，這些首置業主面臨更大的挑戰。按證保險公司的新安排能夠幫助因家庭成員增加而需要改變住屋要求的業主，讓他們合法出租自住的物業，並租住更大的單位。此外，經濟尚未完全復甦，新安排也能協助部分因失業而需要更具彈性的住屋或財務安排的業主度過難關。
市場上有幾多間按揭保險公司？
目前市場上有兩間按揭保險公司，分別是香港按揭證券有限公司及昆士蘭保險QBE，兩者的保費相同。大多數銀行會隨機選擇其中一間按保公司，按揭申請人無法自行選擇。
在向銀行申請按揭時，銀行會同時處理按揭保險的申請，無需自行向按保公司申請。申請按揭保險時，申請人需至少提供以下文件：
對於受薪人士：
- 買賣合約
- 身份證
- 住址證明
- 工作證明文件：公司合約、三個月的薪金單、三個月顯示到出糧紀錄的銀行月結單
- 稅單
- 其他貸款文件（如有）
對於自僱人士：
- 買賣合約
- 身份證
- 住址證明
- 商業登記證（BR）
- 過去六個月的銀行戶口紀錄
- 過去六個月的個人戶口紀錄
- 最近已審核的財務報表
- 執業證書（如有）
（以上文件僅供參考，銀行可能會要求更多文件進行按揭審批。）
按揭保險費計算方法
申請按揭保險需繳付保險費，並以全部貸款額計算，現時有多種繳付方法，包括一次付清、向銀行加借每月攤還及每年供款。最主流的方法是加借入供款每月攤還，透過一次付清或加借可享有保費折扣，但年繳則不設折扣優惠。若想知道需支付的保費，可使用經絡按揭計算機計算，例如輸入樓價、按揭成數、利率及還款年期，即可得出按揭保險費用。不過，申請按保可獲得保費折扣優惠，具體詳情可向經絡按揭查詢。
為甚麼有人可申請9成但部份又只有8成？
為何有人可以申請九成，而部分人卻只能申請八成？要在按保公司申請九成按揭，需符合樓價要求、屬於首次置業人士且為固定受薪人士。若未能符合要求，按保的按揭成數上限僅為八成。
影響按揭保費的五大因素包括：
1) 樓價、按揭成數及按揭年期：
按揭保費根據樓價、按揭成數及按揭年期計算，通常樓價愈高、按揭成數愈多或按揭年期愈長，保費率會上升。
2) 定按計劃與浮按計劃：
選擇定息按揭計劃的保費一般低於浮息按揭計劃，但目前定息按揭計劃的實際息率高於浮息按揭。
3) 買家及擔保人是否持有其他按揭貸款：
若買家在申請按揭時仍為其他按揭借貸人作擔保，或在收入未能通過「供款與入息比率」的情況下透過加擔保人增加入息，則新造按揭物業的保費率會增加。
4) 首置人士與非首置人士：
首置人士申請按揭保險可享有較低的保費率，若樓價在1500萬元或以下，首置人士申請70%以上至75%按揭可免去保費。
5) 臨時買賣合約簽訂日期：
早年購買樓花物業的買家需注意，於2023年7月7日或以後簽訂的合約，按揭保費計算方式將有所不同，買家應根據相應的保費表計算保費。
按揭保險新制下的最新按揭成數
根據最新的按揭保險規定，1,000萬元或以下的物業，最高按揭保險成數為九成，1,000萬至1,125萬的物業，最高按揭成數為八至九成（貸款上限900萬），1,125萬元以上至1,500萬元的物業，最高按揭保險成數為八成，1500萬至1715萬為七至八成（貸款上限1,200萬），1715萬至3,000萬的最高按揭成數為七成。
退保可發還保費？
如果選擇一次付清支付保費，首年退保可獲退回40%，次年退回25%，三年內退回15%。退保可在原有或其他銀行進行，轉往其他銀行能夠享有現金回贈。
