一些物業由於涉及不同種類的問題，銀行批核按揭時會較為謹慎，甚至有機會拒批貸款。筆者今集將講解其中一類物業——「高樓齡樓」的按揭難題及應對方法，助買家避免在置業過程中遇到阻礙。
買高樓齡博收購？留意還款年期被綁死
香港不少樓宇歷史超過50年，尤其是唐樓及洋樓等物業。有投資者或會看準此類物業具收購潛力而入市。然而，承造按揭時需特別留意，因樓齡較高，銀行可能會縮短按揭還款年期，從而推高借款人每月供款金額及入息要求。
銀行計法大公開：人齡 vs 樓齡
住宅按揭的年期上限一般為30年，銀行普遍以「75減樓齡（物業樓齡）或人齡（借款人年齡）」來計算貸款年期，並以兩者中較短的年期為準。簡單舉例，買家A現年30歲，打算購買樓齡55年的物業，若銀行以「75減」計算按揭年期，買家A即使年輕，最多亦只能承造20年按揭（75減55）。
縮短還款年期會如何影響每月供款及入息要求？以貸款額100萬元、息率3.25厘計算，若還款年期為30年，每月供款為$4,352，入息要求為$8,704；當還款年期縮短至20年，每月供款將增加$1,320至$5,672，入息要求則增加$2,640至$11,344。
特殊物業有異：藍籌屋苑有商量、村屋最嚴格
上述為一般情況，有些優質藍籌屋苑，若非透過按揭保險申請銀行按揭，且買家財務狀況良好，個別銀行或可酌情處理，並以「80減樓齡」計算按揭年期。另外，銀行對村屋的按揭年期限制通常較為嚴格，一般僅以「55至60減」計算最高按揭年期。
二手居屋臨界點：34年樓齡是關鍵
透過白表購買二手未補地價的居屋時，亦需注意所購物業的樓齡。現時居屋的政府擔保年期為50年，並以首次發售日期計算。若樓齡為34年或以下，白表買家一般可借足30年及九成按揭。若樓齡超過34年，銀行通常會縮短按揭年期或降低按揭成數，難以兩全其美。
由此可見，不同銀行對於不同類型的物業，在審批按揭年期時採取的標準各有鬆緊。若有意購買樓齡較高的物業，建議尋求大型且專業的按揭中介協助，以配對合適的銀行。
