換樓的趨勢
許多人在踏出「上車」的第一步後，便會開始考慮「愈住愈大」，並萌生「樓換樓」的想法。根據筆者公司最近進行的置業意向調查，約有15%的受訪業主表示會考慮在今年換樓，主要原因包括「改善居住環境」、「家庭需求」以及「樓價下跌，趁低換樓」。其中，超過一半的受訪者考慮購買二手物業，心儀物業的價格主要集中在1,000萬元以內，近65%則傾向於申請高成數按揭。
政府政策的變化
過去，由於各種樓市按揭措施及辣稅等限制，業主在換樓及申請按揭時面臨不少困難。然而，現時政府已全面撤銷所有住宅印花辣稅，並放寬銀行的入息要求及按揭成數上限，這些新措施為換樓客戶提供了便利，大幅降低了換樓的門檻，尤其對於希望「先買後賣」的業主來說。
先買後賣的選擇
「先買後賣」的模式是指先購買新物業，然後再出售舊有物業。根據最新的樓按措施，這類業主無需提前支付辣稅，也不必急於出售舊有單位。即使擁有兩個物業，新物業的按揭成數仍可承造最多70%，且無需調低供款與入息比率的上限。此外，買家僅需繳交第二標準稅率的從價印花稅。
一些「先買後賣」的業主可能在簽訂舊有物業的臨時買賣合約後，隨即簽訂新物業的臨時買賣合約。但需注意的是，若舊有物業尚未正式完成交易，新物業若需申請按揭保險，按揭保險公司最多只可批出80%的按揭。
先賣後買的策略
對於「先賣後買」的業主，他們會在完成出售舊有物業後再購買新物業。由於舊物業的成交日期早於新物業的成交日期，因此新物業的按揭申請會相對簡單。透過按揭保險計劃，業主可申請最高90%的按揭。不過，這期間業主可能需要另租居所暫住，並需搬家兩次，這可能會涉及額外的租金及搬遷費用。
準備與建議
無論選擇「先買後賣」或「先賣後買」的換樓方式，業主都需準備充足的資金，並確保有足夠的還款能力。如對按揭申請有任何疑問，建議尋求專業及大型的按揭中介諮詢。
