《磚頭事務所》：北角皇璇十日加價三成「西餅客」出手即掃半打

新城財經台節目《磚頭事務所》由新城廣播老總 A 姐（郭艷明，Alice）及 Master Joe（游茛維）主持，今集重點分析本港樓市數據出現的兩極化現象，以及新盤市場在施政報告後的進取定價策略。節目同時邀請資深測量師余少洋博士，從專業角度拆解買家入市前進行「查冊」的重要資訊。

節目開首，主持關注到樓價指數出現分歧。根據差餉物業估價處 2026 年 8 月份數據，私樓售價指數微升 0.06% 至 320.5，該年累計升幅約 7%；然而中原城市領先指數（CCL）最新報 161.17，按周跌 0.59%。A 姐指出，指數受一手新盤搶佔購買力影響，尤其是長沙灣「睿峯」等市區盤以吸引價推售並錄得熱銷，令二手市場受壓。

相比售價，租金表現則「風景獨好」。8 月份私樓租金指數報 210.3，按月升 1.64%，連升 10 個月並創歷史新高。據主持分析，租金上升主因是暑假期間學生租客湧現、回流人口增加，以及外籍員工及新公司擴充帶動需求。

租金強勢亦吸引投資者入市。以北角新盤「皇璇」為例，發展商採取極為進取的定價策略，在短短十日內推出五張價單，呎價由首張約 20,613 元，攀升至第五張的 26,933 元，升幅高達三成。Master Joe 提到，該盤第五輪銷售錄得超額認購 280 倍，更有「西餅客」（大手投資者）斥資近 6,000 萬元連掃 6 伙兩房單位，反映投資者對優質地段物業的回報充滿信心。

適逢國慶長假期，發展商各出奇謀吸引內地及本地買家。由香港興業國際發展的愉景灣新一期物業，在招標中出現多個「lucky number」，成交價及呎價均帶多個「8」字；發展商更推出國慶優惠，向一手三房買家送出價值逾 8.5 萬元的豪華遊艇派對禮券。

此外，由越秀地產發展的油塘新盤亦以「誠意共贏價」推售，平均折實呎價約 13,988 元。節目中指出，該地皮前身為越秀冷藏倉庫，在 2023 年樓市低谷期補地價，每呎樓面地價僅約 2,040 元，故定價具競爭力。

證監會警示可疑產品余少洋博士教路查冊實務

節目另一部分，余少洋博士在節目中詳解「查冊」（Land Search）的重要性。他強調，買家簽署臨時買賣合約前必須查閱土地登記冊（田土廳記錄），以保障數百萬甚至數千萬元的投資。

余博士指出，土地登記冊主要分為四大資訊塊：

物業部分：包括地段編號、租期（如 2047 年限期）及地租金額。
業主資料：顯示現任及過往業主名單（業權鏈），持有的形式是「聯權共有」（長命契）還是「分權共有」，以及是否涉及遺產管理人。
產權負擔（Encumbrances）：顯示物業是否欠債、是否有法庭命令、按揭記錄（All Monies 形式，即抵押責任涵蓋利息、律師費及追討費用等衍生支出）或建築物命令（Building Order）。
等待註冊的契約：留意是否有「空中釘」（即財務公司私下借貸後，在業主無力還款時才緊急登記的記錄）。

余博士特別提醒，「入伙紙」（Occupation Permit）與「滿意紙」（Certificate of Compliance）有別。入伙紙由屋宇署發出，證明結構安全可居住；而滿意紙由地政總署發出，證明發展商已履行地契所有要求。部分舊式商廈如中環華人行及娛樂行，可能至今仍未取得滿意紙（如因未完成地契要求的行人天橋連通工程），這將影響物業能否分拆出售，買家必須留意。