在香港這個寸金尺土的房地產市場，聯名買樓（Joint Ownership）一直是不少夫婦、情侶或家人置業的主流方式。透過結合兩人的入息，不僅能更容易通過銀行的壓力測試，更能提升借貸額度，買入更高價值的物業。然而，隨着樓市政策的演變，聯名物業的法律細節、稅務安排以及日後的「換樓」策略變得日益複雜。
究竟聯名物業能否由一人承造按揭？如何透過「甩名」重新獲取首置身份？加按套現又有什麼隱藏限制？本文將結合 美聯物業 的專業分析，為你揭開聯名物業按揭的 3 大攻略。
一、 聯名物業的法律基礎：長命契 vs 分權共有
在進入按揭討論前，首要釐清聯名持有業權的兩種主要形式，這直接影響到日後的按揭申請及物業繼承。
1. 聯權共有（Joint Tenancy，俗稱「長命契」）
這是最常見的聯名方式。所有業主被視為一個整體，共同擁有全部業權。
- 特性： 具有「繼承權」（Right of Survivorship）。若其中一方不幸離世，其名下的業權會自動轉移至其他在世業主，無需通過遺產分配程序。
- 按揭影響： 銀行在審批按揭時，通常要求所有聯名人同時擔任「借款人」（Borrower）。
2. 分權共有（Tenancy in Common）
業主可以按比例持有物業（例如 50/50、70/30，甚至 99/1）。
- 特性： 沒自動繼承權。若一方離世，其份額將按遺囑分配。這在非夫妻關係的投資合作中非常普遍。
- 按揭影響： 雖然業權可以分開，但在申請按揭時，銀行為了保障權益，仍會要求所有業主簽署按揭契據。
二、 聯名物業「一人按揭」的可行性
很多讀者會問：「如果物業是兩個人名，能不能只由一個人承造按揭？」
答案是：法律上可行，但銀行實務上有門檻。
1. 為什麼要嘗試「一人按揭」？
主要是為了保留另一方的借貸額度。若未來有計劃買入第二套物業，而該物業僅由一人承造按揭，另一方的信貸紀錄會較為「乾淨」，有利於未來的借貸安排。
2. 銀行的實務操作
雖然業主有兩位，但銀行可以接受其中一人作為唯一的「借款人」（Borrower），而另一位業主則作為「抵押人」（Mortgagor）。
- 借款人： 負責還款，收入用於計算壓力測試。
- 抵押人： 雖不負責還款，但因為擁有部分業權，必須簽署按揭文件，同意將物業抵押給銀行。
注意： 如果單一借款人的收入不足以通過壓力測試，銀行最終仍會要求另一方加入成為擔保人（Guarantor）或共同借款人。
三、 攻略一：加按套現（Refinancing）的財務藝術
當物業升值或供款一段時間後，不少業主會選擇「加按」來獲取現金流。
1. 聯名物業加按的條件
加按等同於重新申請按揭。銀行會重新評估：
- 物業估價： 當前市場價值。
- 入息證明： 業主或借款人的收入是否仍能支撐現行利率下的壓力測試。
- 用途限制： 如果是為了償還高息債務或生意周轉，加按通常比個人貸款息率更低。
2. 加按的常見陷阱
如果物業當初是以「高成數按揭」（透過按揭保險計劃）購入，加按時若想套取現金，通常只能做最高 6 成按揭。如果想做超過 6 成，套現出的資金往往不能用於購買另一套物業，這一點需特別留意。
四、 攻略二：「甩名」操作——重獲首置身份的關鍵
在香港，買入第二套物業需繳付較高的印花稅（新住宅印花稅）。為了節省這筆開支，聯名業主往往會採取「甩名」策略。
1. 什麼是「甩名」？
即其中一方將其持有的物業份額轉讓給另一方。完成後，該方名下便沒有物業，重新具備「首置」資格。
2. 甩名的稅務優勢
- 印花稅： 甩名被視為物業買賣。如果雙方是近親（如夫妻、父母子女），印花稅會按轉讓份額的價值計算，且可適用較低的首置稅率（第 2 標準稅率）。
- 例子： 一個 800 萬的物業，丈夫將 50% 業權轉予妻子。印花稅將按 400 萬計算，稅費遠低於以第二套房名義買入新樓。
3. 甩名後的按揭重組
甩名伴隨着「轉按」。妻子（接收方）需要獨自承擔按揭，必須確保其入息足以通過銀行審批。
五、 攻略三：99+1 業權分配的超前部屬
對於有遠見的買家，在入市初期就會考慮「分權共有」中的 99/1 比例。
- 優點： 日後「甩名」時，只需轉讓 1% 的份額。雖然印花稅依然按轉讓價值計算（且部分銀行或稅局可能對此有不同觀點，建議諮詢專業人士），但在行政程序及心理門檻上，這種分配為日後的資產配置提供了極大的彈性。
六、 總結：聯名買樓需長遠規劃
聯名買樓不只是共同承擔債務，更是一場關於稅務、信貸與資產增值的博弈。透過合理的業權分配、適時的甩名與靈活的加按套現，業主可以在變幻莫測的樓市中，最大化自己的財富效應。
如果你正在考慮聯名置業或面臨按揭難題，不妨尋求專業的代理及按揭經紀協助，量身打造最合適的方案。
原文連結： 聯名物業一人按揭？加按、甩名、套現 3 大攻略 | 美聯物業
