【磚頭事務所】美國加息前夕一手新盤上演混戰

今集《磚頭事務所》中，Master Joe（游茛維）與 Barry （王俊傑）帶大家探討九月新盤市場的激烈競爭，並分享內地學生如何成為本港租務市場的新力軍。節目同時邀請資深測量師余少洋博士，從專業角度拆解物業買賣的法律流程、正式合約條款及業權審查的關鍵細節。

九月新盤混戰內地生預繳全年租金成市況支柱

隨著美國聯儲局加息預期升溫，發展商加速推盤。近期新盤西九龍叡璟I「票王」，再推售 101 伙，平均呎價由 1.7 萬至 2.2 萬元不等，據報反應熱烈。Master Joe 亦指出，位於啟德的啟德海灣以現樓形式推售，具備「即買即住」優勢；而紅磡必嘉坊·曦匯則因鄰近理工大學，吸引大量投資客入市，呎租曾錄得 83 元高位，租金回報達 4.7 厘。此外，大角咀新盤 One Edward（前稱 Upper Prince）亦備受關注，該盤由樂風集團持有權益減至 1.5% 後，改由一批小股東自組的 One Edward Development Limited 主導項目，首批 30 伙預計以招標形式試水溫。

內地學生近年成為香港樓市的租務主力，更接連出現「大手筆」預繳租金現象。節目中分享了多宗個案，大埔尚宜一房單位獲兩名內地生以月租 1.45 萬元租入，並預繳全年約 17 萬元租金，業主於 2021 年購入物業，回報達 4.8 厘。另一宗翠屏花園高層單位，同樣由內地生以 1.4 萬元租入，呎租約 52 元，業主於 2021 年購入物業，回報率高達 5.8 厘，反映大學區附近的物業流轉度與回報極具吸引力。

樓價指數出現回吐業界對後市預測見分歧

在市況走勢方面，反映二手樓價的 CCL（中原城市領先指數）最新報 161.54 點，按周跌 0.38%，連升兩周後回吐。差估署 7 月份私樓售價指數亦按月跌 0.47%，終止了連續 13 個月的升勢。市場人士對後市看法分歧：奧雅納董事東亞區資產管理負責人王兆麟預期第三季進入冷靜期，預計全年僅升 5%，或意味著下半年或有跌幅；然而，中原地產陳永傑及長實郭子威等業界人士則認為目前僅屬技術性整固，依然看好全年升幅可達 12% 至 15%。

節目亦提到近期名人賣樓套現的消息。耀才證券老闆葉茂林以 2.1 億元售出中環荷李活道 79 號整棟物業；而太子珠寶鐘錶老闆鄧鉅明則以 1.28 億元賣出古洞洋房，持貨 9 年賺約 2,800 萬元。雖然有人質疑這是否樓市見頂信號，但相關人士表示主要為退休享受清福或因租金回報不及銀行定存利息而沽貨。

余少洋博士拆解法律實務：業權審查與臨約陷阱

當買賣雙方進入交易流程，法律細節絕對不容忽視。資深測量師余少洋博士在節目中詳細解釋，買方律師的首要工作是確認業主身份，尤其是要查核物業是否存在「衡平法下的業主」（Equitable owner）。余博士強調，臨約中應加入「不附帶任何產權負擔」（Free from encumbrances）條款，以免交易後出現第三方（例如實際上出資的外父外母，即衡平法業主）聲稱擁有部分業權而導致糾紛。

進入正式買賣合約階段，余博士提醒買家須留意「時間是交易的本質」（Time is the essence）這一條款。若任何一方未能在指定時間完成責任，即屬違約，須按合約賠償。此外，律師必須查閱物業過去不少於 15 年的業權鏈（Title chain），確保沒有業權缺陷。如果物業涉及違例建築、不見了原正本樓契（僅得影印契）或欠交管理費、大維修款項等，律師均須要求賣方在交易前清理所有「負擔」或「釘契」，以保障買家權益。