申請樓宇按揭的過程中，買家最擔心的問題之一就是估價不足。為了避免這類問題，買家可以提前在網上進行估價或向銀行請求估價，以便對物業的市場價值有一個初步的了解。目前市場上有許多估價網站，而經絡按揭的網站提供了中銀香港的免費網上物業估價服務，這對於準備置業的朋友來說是非常有幫助的。本文將分享網上物業估價的步驟，以及如何應對估價不足的情況。
文章重點
在香港申請按揭時，最令人擔心的就是估價不足。買家可以通過經絡按揭網站的中銀免費網上估價服務，或請求銀行的真人估價來預測單位的市值。物業的估價會受到市場狀況、成交紀錄、單位狀況、樓齡及物業背景（如凶宅）的影響。雖然網上估價可以作為還價的依據，也能初步判斷估價不足或凶宅的風險，但僅供參考。如果遇到估價不足的情況，建議比較多間銀行的估價，或委託按揭轉介公司提供協助；若估價過高，也可能引起銀行質疑，需要補充資料以確保按揭能順利批核。
什麼是物業估價？
物業估價是對房地產價值的評估，通過分析物業的特徵，如位置和市場狀況，來確定其市場價值。這一過程主要由銀行或地產相關機構進行評估。由於估價涉及的因素多樣且複雜，因此不同平台所提供的估值可能會有所不同。然而，估價是獲得按揭的關鍵指標，所有銀行在審批按揭時都會參考單位的估價。即使買家的入息證明和其他要求完全符合，仍然可能因為估價不足而影響貸款金額的批核。如果買家想了解心儀單位的估價，可以通過網絡、電話或地產代理向不同平台查詢，以獲得更全面的參考資料。
物業估價的影響因素
單位的估價會受到以下因素的影響：
地產市況
在樓市上升時，銀行的估價通常較為接近市場價，但業主可能會報出較高的價格，導致估價不足的情況發生。相反，在樓市下行時，銀行對物業的估價會較為保守，但因為下跌速度快，估價可能輕微偏高，俗稱「突價」。
成交量
如果物業的成交價持續上升，銀行的估價通常較好；反之，若成交價持續下滑，銀行的估價則可能較差。此外，成交量頻繁的地區，銀行的估價能更貼近成交價；而成交量較少的地區，銀行的估價未必能跟上業主的開價。例如，藍籌屋苑的成交量較多，估價通常更為準確。
單位類型
位於高層且面向東南的單位，通常景觀優勢明顯，估價較高；而低層或朝向不佳的單位則估價較保守。村屋和唐樓的估價也較為保守，因為唐樓的成交量較少，業主在樓市繁榮時可能報出較高的放盤價，導致估價與放盤價出現較大差距。
由於每間銀行的估價標準各有不同，申請按揭時應考慮多間銀行的估價，選擇較理想的方案。對於居屋，銀行會參考房委會首次發售日期的折扣率進行估價，因此需要提供首次發售日期的資料。
物業背景（如凶宅）
如果單位發生過不自然死亡事件，例如自殺或凶殺案，銀行可能會大幅降低估價，甚至不進行估價。不過，如果該事件已經過去很久，且單位已經成交，則估價的影響程度可能會降低。
防止估價不足的方法
比較不同銀行的估價
由於每間銀行的估價標準不同，若一間銀行的估價不足，可以嘗試向其他幾間銀行申請，以找到最適合自己的銀行。按揭轉介公司能提供多間銀行的估價及申請服務，節省與多間銀行溝通的麻煩。
仔細調查單位
在選擇物業時，必須親自前往單位查看質素，地產代理會進行查冊，以了解物業的背景及成交紀錄，初步評估物業能否順利通過估價。
物業為何需要估價？
銀行的物業估價反映物業的市值，當置業人士向銀行申請按揭時，銀行會委託測量師對該單位進行估價。如果物業出現嚴重估價不足的情況，銀行批出的貸款額可能低於預期，置業人士需要增加首期資金。例如，若買家打算購買一個800萬的物業，想申請六成按揭，即480萬貸款額，但銀行估價僅為700萬，則根據700萬批出六成按揭，即只批出420萬，買家需額外籌集60萬才能完成交易。
免費網上銀行估價的好處
使用免費網上銀行估價有不少優勢，具體如下：
- 幫助還價
許多新手買家面臨的困難之一是，當業主報價時，不知如何還價。免費網上銀行估價是一個很好的還價依據，例如當業主報價900萬，但網上估價僅為800萬，買家可以利用這一估價進行還價，增加議價的空間。 - 初步了解是否存在估價不足
網上銀行估價可以讓買家初步判斷物業的價格是否存在估價不足的情況，從而對按揭貸款額有更多的了解。 - 初步了解是否為凶宅
網上銀行估價也有助於買家初步了解單位是否曾發生事故。需要注意的是，如果網上查不到估價，並不一定意味著該單位發生過事故，可能是因為資料庫中沒有相關數據。遇到這種情況，可以直接聯絡按揭轉介公司經絡按揭，讓專員代為向多間銀行查詢估價情況。如果多間銀行均未能提供估價（或估價極低），則應向專業人士及地產代理進一步詢問原因，可能涉及凶宅或違反建築物條例等問題。
如何進行免費網上銀行估價？
目前，經絡按揭與中銀香港合作，提供免費網上物業估價服務。網上估價的步驟如下：
- 瀏覽經絡按揭平台，進入物業估值頁面。
- 選擇物業類型，若屬住宅則選擇「住宅」，若屬工廠大廈、商舖或車位則選擇「其他」。
- 輸入地區（香港、九龍、新界、離島）、區域（如九龍灣）、大廈名稱（如德福花園）、座數及樓層。
- 在條款及細則聲明旁邊勾選。
- 按下即時物業估值按鈕。
網上找不到估價該如何處理？
如果網上銀行無法找到物業估價，可能與銀行的分區有關，建議嘗試在其他區域尋找該屋苑的資料。此外，某些單位如村屋、單幢樓、工廠大廈等，可能在網上查不到銀行估價。若無法在線上找到物業的資料，可以直接聯絡按揭轉介公司經絡按揭，提供物業的詳細地址。因為按揭轉介公司已與多間銀行建立聯繫，可以直接進行估價，但結果未必能立即得知。某些物業可能在網上銀行及直接銀行均無法進行估價，這可能是因為該單位屬於凶宅，建議買家向銀行及地產代理查詢原因。
經絡按揭轉介在香港扎根25年，若大家對物業估價、申請居屋按揭、私人樓按揭及轉按有任何疑問，或對申請私人貸款或信用卡有任何問題，歡迎填寫表格與我們的按揭專員聯絡，了解最新的按揭利率及銀行現金回贈！
