想深入了解麗港城好唔好住？「屋苑攻略」為您整合麗港城的 Quick Facts、近期成交數據、經典方正平面圖分析、交通校網及常見問題 FAQ，助您在租樓或買樓前做足功課，一文看清這個長實打造的東九龍龍頭藍籌屋苑。
引言：麗港城 — 東九龍規模最大的私樓王
位於觀塘藍田交界的 麗港城 (Laguna City)，由長江實業開發，是全香港十大藍籌屋苑之一。麗港城佔地極廣，分 4 期發展，共提供逾 8,000 個單位。屋苑以其極高的實用率、環境優美的麗港公園、以及與地鐵站僅一橋之隔的地理優勢而聞名。對於尋求「大開則」和成熟社區配套的中產家庭來說，麗港城始終是東九龍換樓的首選指標。
Quick Facts：麗港城 核心資料速覽
| 項目 | 資料詳情 |
| 地址 | 九龍茶果嶺道 / 麗港街 / 茜發道 |
| 發展商 | 長江實業 (CK Asset) |
| 落成年份 | 1990 年至 1994 年 (約 30-34 年樓齡) |
| 座數 | 共 38 座 |
| 單位總數 | 8,062 伙 |
| 戶型間隔 | 2 房及 3 房 (包括 3 房連套房) |
| 實用面積 | 約 517 至 748 平方呎 |
| 管理公司 | 樂家物業管理 (長實系) |
| 管理費 | 約 $2.2 – $2.6 / 平方呎 (全港相對較平) |
| 小學校網 | 48 校網 (熱門名校網) |
| 中學校網 | 觀塘區 |
數據透視：麗港城 的市場價值
1. 呎價與成交走勢
麗港城作為藍籌盤，成交量長期高企，是市場的「風向標」。
- 買賣市場： 目前二手實用呎價約在 $10,000 – $12,500 水平。雖然受樓市回調影響，部分 2 房單位跌至 500 多萬入場，但相比區內新盤，其「超高實用率」令其實際呎價極具競爭力。
- 租務回報： 由於鄰近觀塘 CBD2，租務需求極其旺盛。2 房月租約 $16,500 – $18,500，3 房則由 $21,000 起。回報率穩守 3.2% – 3.5%。
2. 住客群像
以在觀塘、九龍灣商貿區上班的專業人士，以及重視 48 校網（如聖若翰天主教小學等）的家長客為主。
間隔與景觀：平面圖全面睇
麗港城的單位以「方正、無窗台」著稱，室內空間感極強。
1. 戶型分析
- 無窗台設計： 麗港城大部分單位均無窗台，實用率普遍達 80% 至 82%，同樣是 500 呎，麗港城看起來比新盤大得多。
- 鑽石廳與方廳： 部分單位為長實經典的「鑽石廳」設計，雖然傢俬擺位需考功夫，但窗戶面闊較大，景觀更廣。
- 兩大主力： 517-522 呎的大兩房，以及 687-748 呎的三房連套房。
2. 景觀分析
- 全海景 (Premium)： 向東南或西南的高層單位可享有維多利亞港海景及啟德郵輪碼頭景。
- 公園景： 面向 麗港公園 的單位，擁有永久翠綠視野，是屋苑內的優質之選。
- 山景/內園： 大部分座數面向茜發道山景或屋苑內園，環境極其寧靜。
社區配套：生活機能一覽
交通網絡
- 港鐵： 步行至 藍田站 約需 5-10 分鐘（視乎期數），大部分路段有天橋接駁。
- 穿梭巴士： 屋苑設有專屬穿梭巴士往返藍田地鐵站。
- 過海優勢： 鄰近東區海底隧道，開車或乘巴士前往港島東極快。
購物與飲食
- 麗港城商場： 共有三個小型商場（一、二及三期），有超市、大型酒樓、連鎖快餐及教育中心。
- 匯景廣場： 步行至藍田站旁的匯景廣場有更多零售選擇及民生商店。
康樂設施
- 屋苑擁有兩個獨立會所，設施包括：戶外游泳池、網球場、羽毛球場、健身室及兒童室內遊樂場。
- 旁邊即是廣闊的 麗港公園，是散步、跑步及遛娃的神地。
優點與缺點：麗港城 好唔好住？
優點 (Pros)
- 實用率奇高： 室內空間感極佳，完全無窗台，適合對居住空間有要求的用家。
- 管理費平： 相比起新盤動輒 $4-5 一呎，麗港城的管理費極其親民。
- 環境清幽： 雖然位於觀塘核心，但因自成一角，綠化多，沒有鬧市的嘈雜。
缺點 (Cons)
- 樓齡超過 30 年： 外牆及喉管開始老化，部分單位可能面臨維修問題。
- 鑽石廳擺位： 典型的長實鑽石廳設計，對於追求橫廳、長廳的人來說較難處理。
- 缺乏露台： 舊式設計不設露台，室內通風及晾衫需依賴窗戶。
未來發展與升值潛力
- CBD2 發展成熟： 隨著觀塘及九龍灣寫字樓群更臻完善，麗港城作為鄰近最高質素的私樓群，租金與房價有極強支撐。
- 鄰近新盤帶動： 茜發道 KOKO HILLS 系列相繼入伙，呎價較麗港城高出一截，反而凸顯了麗港城的「低水」性價比。
常見問題 FAQ
1. 麗港城與旁邊的「匯景花園」點揀？
答：麗港城： 環境較靜、綠化多、有公園，但離地鐵站稍遠。
- 匯景花園： 位於地鐵站上蓋，極度方便，但人流複雜且環境較雜亂。
- 結論： 追求居住質素選麗港城；追求極致便利選匯景。
2. 麗港城可以養狗嗎？
答： 麗港城公契規定 不可養狗，毛孩家長需特別留意。
3. 麗港城的鑽石廳點樣裝修好？
答： 常用做法是透過訂造電視櫃或裝飾牆「拉直」客廳，或利用三角位做儲物空間，令視覺上變回方正。
4. 這裡去中環上班要幾耐？
答： 乘港鐵由藍田站出發，經東隧過海至鰂魚涌只需 1 站（約 5 分鐘），至金鐘/中環約 20-25 分鐘。
總結：適合哪類人居住？
麗港城 (Laguna City) 是為 「空間愛好者」 而設的屋苑。如果你重視實質的居住面積，希望孩子有足夠的活動空間，且預算在 500 萬至 900 萬之間，麗港城在東九龍的綜合質素幾乎無出其右。
