在物業市場中令人頭痛的按揭緊箍咒 —-「缺契樓」。究竟這類存在業權瑕疵的物業，在向銀行申請按揭時會面臨怎樣的審查，買家又該如何衡量當中的風險？
何謂缺契樓？資產證明的關鍵缺失
顧名思義，缺契樓是指業主不小心遺失了整份或其中一部分的樓契正本，又或者是賣方在整個物業交易的過程中，不論出於何種原因，皆無法向買方提供完整且合法的樓契正本。事實上，樓契是物業最為核心且極具法律效力的資產證明文件，一旦出現遺失、毀損甚至是不完整的情況，將會直接且嚴重地衝擊物業的市場估值與流轉能力。
隱藏債務的暗湧：買家恐承擔前業主糾紛
這類物業在進行買賣交易時，往往隱藏著極大的未知風險，當中首要面對的就是隱藏債務的危機。樓契的缺失可能並非單純的意外遺失，在某些極端情況下，有可能是前業主私底下將樓契作抵押，向一些非正統的財務公司借貸。倘若新買家在完全不知情的情況下貿然購入物業，日後便極有可能被捲入原業主的債務糾紛之中，導致得不償失。
銀行審批全面收緊：隨時面臨全額付款難題
除了債務糾紛，按揭直接被拒批更是買家要面對的現實難題。由於缺契樓存在法律上的業權瑕疵，銀行為了轉移及減低潛在的信貸風險，在審視這類物業的按揭申請時會顯得異常保守。即使最終願意批出貸款，其按揭條款、息率或成數通常都會較一般物業遜色。如果屬於整份樓契遺失的嚴重個案，銀行更大機會採取直接拒批的態度，這意味著買家在絕大多數情況下，都必須具備雄厚的財力以全額付清房款，且日後轉售時的樓價亦會大幅度折讓。
銀主盤並非免死金牌：原業主失聯引致樓契不全
在目前的物業市場上，不時都會有銀主盤透過放售或拍賣形式推出，不少市民或會存在一種觀念誤區，認為由銀行或大型財務公司收回並變賣的物業，其樓契資料必定會齊全無瑕。然而現實情況是，銀行在進行收樓程序時，原業主可能早已離港、失蹤，又或者採取極不合作的態度，導致銀行多番努力仍無法索回業主手上的樓契正本，這亦解釋了為何部分銀主盤會演變成缺契樓。
拍賣前夕的心理準備：專業代理協助查清背景
一般而言，拍賣方在條款中並不會保證銀主盤的樓契百分之百齊全。一旦買家在競投後發現樓契不完整，便會隨時引發銀行拒絕批出按揭的連鎖反應。因此，買家在參與競投並舉牌前，必須做好隨時需要全額付款買入的最壞打算。強烈建議買家在看中任何心儀的銀主盤時，應率先向規模龐大且具備專業資格的地產代理尋求協助，全方位查明該單位是否牽涉缺契、釘契或更複雜的業權轇轕。
專業諮詢方為上策：避免盲目入市招致損失
總括而言，缺契樓所牽涉的潛在風險遠比想像中高，而且在向銀行申請按揭貸款時更是舉步維艱。除非買家本身是經驗極為豐富的專業物業投資者，又或者自身擁有非常充裕的流動資金，否則在置業時應盡量避免沾手此類存在業權污點的物業。在決定入市前的關鍵時刻，買家務必先尋求專業律師的法律意見，徹底權衡利弊與風險，以免因一時大意而蒙受重大的財務損失。
