《磚頭事務所》：專才及優才計劃為市場帶來剛需惟發展商未來仍以「出貨」為主

今集《磚頭事務所》由新城廣播老總 A 姐（郭艷明，Alice）、Master Joe（游茛維）及資深測量師余少洋博士主持。節目中，主持與大家深入回顧 2026 年上半年樓市表現，並分析各大行對下半年的最新預測。同時，節目邀請到香港物業管理師學會會長馮國雄博士，從專業角度拆解管理費連年飆升的原因，以及比較中港兩地物業管理制度的實務差異。

上半年樓價升幅跑贏預期發展商下半年聚焦「去貨」

節目開首，主持們回顧了各大物業顧問行對樓市的半年度結算。仲量聯行預計全年房價升幅約 5% 至 10%，而根據政府數據，上半年樓價已上升約 7.4%，反映下半年的走勢將趨向平穩甚至放緩。A 姐分析指，政府推動的專才及優才計劃為市場帶來剛需，不少專才由租轉買，支撐了中小型單位的成交。

然而，地緣政治緊張導致油價上升，加上美國聯儲局仍有加息壓力，對發展商構成持貨成本壓力。發展商未來的推盤部署將以「出貨」為主，市場或會重現「一Q清袋」的場面。此外，豪宅市場表現出色，世邦魏理仕數據顯示，上半年 5,000 萬元以上的大額成交按年大升八成四，金額更按年翻倍至 315 億元，反映豪宅購買力依然強勁。

在商業物業方面，中環甲級商廈租金維持堅挺，但非核心區如九龍東則面臨租金調整壓力。市場近日錄得「小巴大王」馬亞木家族以 2.68 億元沽出中環中心多個單位，由具內地背景的 AI 石化貿易公司「香港星河長宇國際貿易有限公司」購入自用。另外，京東（JD.com）近期在港表現積極，除了斥資 7.5 億元向遠東發展購入油麻地海景絲麗酒店並改建為學生宿舍項目外，亦在灣仔開設佔地 3 萬呎的實體店。此外，京東去年已斥資 35 億元向麗新購入中環中國建設銀行大廈（中建大廈）五成股權，顯示內地電商正全方位攻港。

管理費每呎 7 元成新常態？設施繁多與人工成本乃主因

不少業主近期發現管理費大幅上升，部分九龍區新盤甚至達到每方呎 7 元水平。嘉賓香港物業管理師學會會長馮國雄博士在節目中解釋，管理費高企主因在於設施增多，尤其是豪華會所、泳池及救生員的開支極高。加上本港人口老化及勞動力短缺，保安及清潔人工成本持續上漲，目前一名年輕保安員月薪已達 1.8 萬至 2 萬多元，若大廈實施三班制，人手開支非常可觀。

此外，屋苑規模亦是關鍵因素。馮博士指，大型屋苑（如美孚新邨、嘉湖莊）因伙數多，能有效攤分固定開支；反觀不少新落成的單幢或小型屋苑，因伙數不足一千伙，每戶承擔的經理人酬金及運作成本自然較重。雖然市場討論引進 AI 或機器人取代部分人手，但香港受限於隱私條例及業主接受程度，暫時仍未普及。

中港物管制度大不同：酬金制 vs 包乾制

針對管理公司的收費模式，馮博士詳細比較了香港常用的「酬金制」與內地主導的「包乾制」。在香港，大部分私人屋苑採用酬金制，根據大廈公契及《第344章》相關法例規定，管理公司可按開支的一個百分比（通常為 10%）收取服務費（經理人酬金）。這種制度的好處是透明度高，鼓勵管理公司積極處理維修事務，但缺點是開支越多，酬金越高。

相反，內地的包乾制則是由管理公司承包所有費用，盈虧自負。由於內地物業管理費調整困難，不少公司為求生存，會採取「創收」策略，如提供網購、物資代購甚至婚姻介紹服務。馮博士提到，內地最新的法例要求這些額外收入在扣除成本後，需由管理公司與業主大會按比例分成，目前流行做法通常是雙方各佔一半。儘管這種模式能提供誘因，但目前香港的法律架構及地契用途限制，令物管公司難以在短期內效法。