在2026年的香港樓市，新盤推售仍然非常活躍，不少置業人士在選購新盤時，都會面對一個關鍵抉擇：究竟應該選擇發展商指定銀行按揭（俗稱「發展商按揭」或「呼吸Plan」），還是選擇一般傳統銀行按揭？兩者各有優點和風險，置業人士必須從多個角度詳細比較，才能避免日後出現還款困難或額外財務負擔。
發展商按揭與一般銀行按揭的主要分別
發展商指定銀行或財務機構按揭，是由新盤發展商與特定銀行或旗下財務公司合作推出的按揭方案，目的是吸引買家更快入市。相對而言，一般銀行按揭則是由買家自行向持牌銀行申請，按揭條件較為市場化，並受到金管局更嚴格的監管。
一般銀行按揭主要由本地傳統銀行提供，例如匯豐、恒生、中銀香港等。按揭成數受金管局上限限制，最高可達90%，但通常需要購買按揭保險才能借取較高成數。利率方面，一般銀行按揭相對較低而且穩定，常見的選擇包括H按或P按，長遠成本較易預測。
相反，發展商按揭多由發展商旗下財務公司或其合作機構提供，通常可以直接批出較高按揭成數，例如80%至90%，部分方案甚至無需購買按揭保險。在利率上，發展商按揭最吸引人的是首2至3年的「蜜月期」，這段時間利率極低，能大幅減輕初期月供壓力。但蜜月期過後，利率往往會大幅攀升，有機會升至P+1.5%至P+2.5%甚至更高水平。
審批門檻方面，一般銀行按揭要求較高，借款人必須提供詳細入息證明、審查信貸紀錄等，審批過程較嚴謹。發展商按揭則相對寬鬆，部分方案更宣稱「免入息證明」或簡化審批程序，適合入息證明較弱或希望快速批核的買家。
現金回贈方面，一般銀行按揭通常會提供較具競爭力的回贈，金額可達樓價1%至2%或以上，有助減輕置業成本。發展商按揭的現金回贈則普遍較少，甚至完全沒有。
比較時的重要考量因素
1. 蜜月期後的還款壓力
發展商按揭的「首低後高」利率結構是最大風險。雖然頭兩三年月供可能比一般銀行低20%至30%，但優惠期結束後，月供隨時急增數千元至過萬元。置業人士必須使用按揭計算機，詳細模擬蜜月期後的實際供款金額，並預留足夠財務緩衝。同時要評估家庭收入在未來三至五年的增長潛力，確保能應付高息期的還款壓力。
2. 轉按的可能性與風險
不少買家選擇發展商按揭，是為了解決首期不足或入息證明困難，希望先「上車」再作打算。但轉按回一般銀行並非必然成功。主要風險包括物業估價不足（估不到價）、借款人收入未達銀行要求、信貸紀錄出現變化，或發展商按揭合約設有鎖定期及轉按罰息。若無法成功轉按，買家可能被迫長期承擔高息還款，增加財務壓力。
3. 整體成本與隱藏條款
表面上看，發展商按揭初期似乎更慳錢，但必須計算長遠總成本。一般銀行雖然初期利率較高，但利率穩定，加上較高現金回贈，實際成本往往更低。發展商按揭則可能在法律費用、按揭手續費或其他條款上設有額外限制，需逐項仔細比較。
4. 2026年市場環境影響
目前利率環境仍受全球經濟及金管局政策影響。若預期未來利率逐步回落，一般銀行按揭的吸引力會更大；反之，若利率維持高位，發展商按揭的短期低息方案則更適合資金周轉有壓力的買家。
如何作出最適合的選擇？
- 適合選擇發展商按揭：首期資金不足、入息證明較弱、計劃短期內轉售物業，或希望盡快鎖定心儀單位。
- 適合選擇一般銀行按揭：擁有穩定入息、希望長遠維持低息、重視現金回贈，以及計劃長期自住。
無論如何，置業人士都不應只依賴發展商銷售人員提供的資料，建議尋求專業按揭顧問進行中立比較，同時索取多間銀行的最新方案。
