物業往往是家庭中最重要的資產。不少人為了增加供款能力或預備遺產規劃，會選擇「聯名買樓」。然而，當其中一名聯名業主不幸離世，該物業的業權該如何處置？是自動轉移給另一方，還是需要經過繁瑣的法律程序？
「長命契」真的能省去遺產承辦嗎？繼承下來的物業，在「撤辣」後轉售還要交 SSD 嗎？美聯物業為你準備了這份「聯名物業繼承全攻略」，助你釐清法律關鍵，保障資產傳承。
一、 核心關鍵：聯名形式決定繼承路向
聯名物業的繼承方式，完全取決於當初買入時選擇的業權持有形式：「聯權共有」（Joint Tenancy，俗稱長命契）或「分權共有」（Tenancy in Common）。
1. 長命契（Joint Tenancy）：生存者取得權
長命契的特點是「整體擁有」。法律上，所有聯名業主被視為一個單一實體。
- 繼承機制： 具備「生存者取得權」（Right of Survivorship）。若其中一人離世，其業權會自動轉移給在生的業主，不屬於遺產一部分，亦不受遺囑影響。
- 優點： 程序極簡，無需經過遺產承辦處申請承辦書，亦可避免因遺囑爭議導致業權凍結。
2. 分權共有（Tenancy in Common）：按比例繼承
分權共有是指業主各持有一個明確的份額（如 50/50 或 70/30）。
- 繼承機制： 當其中一人身故，其所持有的份額會被視為「遺產」。這部分業權將根據死者生前訂立的「遺囑」來分配；若無遺囑，則按香港法例第 73 章《無遺囑者遺產條例》處理。
- 缺點： 必須經過「遺產承辦」程序，耗時較長（通常需數月至超過一年）。
二、 聯名物業繼承的 5 大法定程序
無論是哪種業權形式，處理業權轉變都需要遵循一定的法律流程：
第一步：取得死亡證明書
家屬需向生死登記總處申請死亡證正本。建議同時申請多份「核證副本」（Certified True Copy），因為銀行、律師樓及政府部門均需存檔。
第二步：釐清業權形式（查冊）
若不確定物業持有形式，可委託律師或自行透過土地註冊處進行「查冊」（Land Search）。若顯示為「Joint Tenants」，則屬長命契；若顯示各人佔有的份額，則屬分權共有。
第三步：辦理轉名登記
- 長命契： 做法相對簡單。在生的業主需委託律師草擬一份「死亡證登記備忘錄」（Notice of Death），連同死亡證正本提交至土地註冊處。登記完成後，在生的業主即變為物業的唯一擁有人。
- 分權共有： 繼承人必須向高等法院遺產承辦處申請**「遺產承辦書」**（Grant of Probate / Letters of Administration）。取得承辦書後，遺產執行人再透過律師簽署「轉讓同意書」（Assent），將業權份額轉至受益人名下。
第四步：處理銀行按揭
如果物業尚有按揭，這一步至關重要。繼承人或在生業主需儘快通知銀行。
- 長命契： 雖然業權自動轉移，但按揭債務並非自動抵消。生還業主需向銀行證明具備足夠的入息，並可能需要重新進行壓力測試以承接剩餘貸款。
- 分權共有： 在遺產承辦期間，按揭戶口可能會被暫時凍結。繼承人需與銀行商討還款安排，避免出現斷供。
第五步：更新土地註冊處紀錄
所有法律文件簽署後，必須在土地註冊處完成註冊，業權更替才正式具有法律效力。
三、 稅務陷阱：繼承物業要交印花稅嗎？
這是許多繼承人最關心的問題。在香港，繼承遺產物業在稅務上有極大優勢：
- 遺產稅（Estate Duty）： 香港已於 2006 年全面廢除遺產稅。
- 從價印花稅（AVD）： 根據《印花稅條例》，因繼承而獲得的業權轉移，不論繼承人名下是否已有物業，均豁免繳納從價印花稅（即印花稅為 $0）。
- 額外印花稅（SSD）： * 繼承時： 無需交 SSD。
- 轉售時： 雖然政府已於 2024 年「全面撤辣」，但如果你是在撤辣前（2024 年 2 月 28 日前）繼承物業，原本需遵守持有期限制。現時在撤辣後，繼承人隨時放售物業均無需再繳付 SSD。
- 買家印花稅（BSD）： 繼承物業亦豁免 BSD，不論繼承人的國籍或身分為何。
四、 實務案例：若另一半「唔肯簽名」賣樓點算？
若物業是由多名繼承人聯名擁有（分權共有），或者長命契下的在生業主與繼承人意見分歧：
- 溝通為先： 建議嘗試協商「內部收購」，由想保留物業的一方「買斷」對方的份額。
- 法律途徑： 若無法達成共識，想賣樓的一方可引用香港法例第 352 章《分產條例》，向法庭申請強制拍賣（售樓令）。法庭通常會考慮物業是否能物理分割（住宅單位通常不能），並傾向將物業出售以保障業主的經濟利益。
五、 專家建議：提早規劃資產
聯名買樓時，應考慮未來的風險。若希望另一半能無憂繼承，「長命契」是較簡單直接的選擇；若希望將財產留給子女而非配偶，則應選擇「分權共有」並預先立下清晰的遺囑。
此外，繼承物業後若需重新申請按揭或套現換樓，銀行的審批準則、物業估價及最新的印花稅條例均會影響你的決策。
原文連結：【聯名物業繼承】長命契與分權共有業主身故遺產處理5大步驟 | 美聯物業
