買樓是人生大事。不少情侶、夫婦或家人在入市時，為了共同分擔供款壓力或作為長遠投資，都會選擇「聯名買樓」。然而，在律師樓簽署買賣合約時，法律文件上的一個選擇——「長命契」（Joint Tenancy）還是「分權共有」（Tenancy in Common），將會深遠地影響物業的繼承權、轉讓彈性，甚至是未來的印花稅支出。
美聯物業為你深入剖析這兩種聯名形式的利弊，並歸納出 5 大避坑關鍵，助你在物業資產管理上更有預算。
一、 基本概念：長命契與分權共有有什麼不同？
1. 長命契（Joint Tenancy）
法律上稱為「聯名共有」。這種形式將所有聯名業主視為一個整體，每個人都擁有物業的 100% 權益。
- 關鍵特性：生存者取得權（Right of Survivorship）。俗稱「長命契」，意即如果其中一名業主不幸去世，其物業權益會自動轉移至其他在世的聯名業主名下，而不屬於遺產的一部分。
- 優點： 法律程序簡單，無需透過遺囑或遺產承辦手續即可處理物業權益，保障了配偶或摯親的居住權。
- 缺點： 業主無法自行決定將物業份額遺留給第三方（如子女或兄弟姊妹）。
2. 分權共有（Tenancy in Common）
業主之間按約定的比例持有物業權益。
- 關鍵特性：份額明確。比例可以是 50/50，也可以是 1/99。每個業主都可以獨立處理自己那份權益。
- 優點： 靈活性高，可根據出資比例分配。若其中一方去世，其佔有的份額會成為遺產，根據其遺囑或《無遺囑者遺產條例》分配。
- 缺點： 轉讓時若其中一方不同意，法律程序較複雜；且繼承時需經過遺產承辦，耗時較長。
二、 為什麼聯名形式會影響「印花稅」？
在現行香港稅制下，聯名買樓的「名份」非常珍貴。
- 「首置」身分的消耗： 若兩個人聯名買樓，兩人都會被視為已擁有物業。未來若想再買第二套房，兩人均需繳付 15%（現已調整）的從價印花稅（AVD），而非首置的較低稅率。
- 分權共有的「甩名」策略： 許多投資者選擇「分權共有」，並以 1% 與 99% 的比例持有。這樣做的好處是，日後若需要「甩名」（將權益轉讓給另一方）以回復首置身分，只需按照轉讓部分的價值繳付印花稅，稅負大幅減輕。
三、 5 大關鍵避開聯名買樓陷阱
1. 印花稅規劃：預留「首置名額」
聯名買樓前，應考慮雙方是否都必須上名。如果其中一方收入已足夠負擔按揭，可考慮以一人名義買入，保留另一方的「首置名額」供未來換樓或投資之用。若必須聯名，則要考慮未來「甩名」時，分權共有的靈活性會更高。
2. 按揭申請：兩人債務共同承擔
銀行在審批聯名按揭時，會同時查看所有業主的信貸評級（TU）。如果其中一方信貸紀錄不良，或已有其他物業按揭在身，將會影響整體的按揭成數及供款壓力測試。此外，所有聯名業主均需對貸款承擔「共同及各別」（Joint and Several）的責任。
3. 信用風險：一方破產可能連累物業
如果是「長命契」，其中一名業主破產，破產管理官有權向法庭申請將長命契「斷開」（Severance），將其轉化為分權共有，進而拍賣破產者的那部分權益以償債。這可能導致物業被釘契或甚至被迫變賣。
4. 產權糾紛：出售物業需共識
聯名買樓最怕「買易賣難」。若雙方感情破裂或意見分歧，其中一方想賣樓套現，而另一方不願意，往往需要根據《分產條例》（Partition Ordinance）向法庭申請強制售賣，程序繁瑣且律師費高昂。
5. 遺產繼承：遺囑的重要性
選擇「分權共有」的人士必須預早訂立遺囑。否則，若發生意外，相關份額可能按法律分給配偶以外的親屬（如父母），導致物業權益變得分散，增加未來處理物業的難度。
四、 專家建議：你適合哪一種？
- 新婚夫婦： 若追求穩定、保障配偶居住權，且短期內無投資第二套房的計劃，「長命契」是主流選擇。
- 投資合夥人/兄弟姊妹： 出資比例可能不一，且希望各自保留資產處置權，「分權共有」絕對是首選。
- 考慮換樓的家庭： 建議諮詢美聯物業的專業顧問，分析採取「1% 與 99% 分權共有」是否對未來稅務規劃最有利。
五、 結語
聯名買樓不只是法律上的選擇，更是理財策略的一環。無論是為了「生存者取得權」的保障，還是為了靈活配置資源的「分權」，在落筆簽字前，一定要充分了解相關法律後果與稅務成本。
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閱讀原文: 【聯名買樓】長命契與分權共有點樣揀？5大關鍵避開陷阱
