《磚頭事務所》數據反映樓市剛需「慈父」出動資助女兒首期

今集《磚頭事務所》由新城廣播老總 A 姐（郭艷明，Alice）及 Master Joe（游茛維）主持，並由資深測量師余少洋博士提供專業分析。節目除了關注差餉物業估價署最新公布的樓價數據，更分享了兩個涉及「姊妹情」與「慈父心」的感人置業故事。此外，節目亦邀請了香港和解中心會長羅偉鴻博士教授，從專業角度拆解跨境及大灣區物業糾紛的調解機制。

樓市數據反映剛需買家怕「買唔切」追落後

節目開首，Joe 引述差估署最新公布的數據，雖然市場情緒反覆，但今年首季一度錄得升幅，今年累計升幅曾達 5.7%；若以 500 萬元的上車盤為例，價值則變相增加了約 28.5 萬元。雖然現時樓價距離 2021 年 9 月的歷史高位 398.1 仍有約兩成差距，但市場仍有剛需支持，亦令部分買家產生「怕買唔到貨」的心理。

在這種「剛需」主導的市況下，節目分享了兩個溫情個案。首先是新葵芳花園一個約 400 呎的兩房單位，原業主堅持 550 萬元意向價，但一對姊妹睇樓後，由姐姐全資贊助妹妹上車。業主被兩人的姊妹情深打動，最終願意減價 9 萬元，以 541 萬元成交。

另一宗個案則發生在葵涌廣場，一對準新人為了方便照應父母，在同屋苑物色單位長達一年。由於預算僅約 400 萬元，一直未能遇上合適單位，直到最近看中一個高層兩房戶，業主因單位「交吉」及翻新而提價至 530 萬元。最終「慈父」出動，原來父親多年來偷偷將女兒給他的家用存起來，今次全數拿出來資助首期，最終雙方以 502 萬元成交。據了解，原業主持貨 12 年帳面賺約 65 萬，升值約 15%，是雙贏局面。

著名音樂人簽訂 10 年長租約「簡樸房」成投資新趨勢

除了自住需求，節目亦聚焦投資型物業。著名音樂人黃丹儀被指將其位於何文田的一幢舊樓單位（一九五五年落成，面積約 1,496 平方呎），於今年三月與物管公司簽訂了一份長達 10 年的租約。該合約由今年五月中起租，租期至 2036 年，預計首五年租金每月 3.7 萬元，後五年升至 4 萬元。扣除合約中兩個月的免租期後，十年總租金收入約 462 萬元。

值得留意的是，該租約條款允許租客將單位改裝成「簡樸房」（即改建後的劏房）並擁有分租權。余博士指出，這種長租約對業主而言可謂「一勞永逸」，以 2010 年入貨價約 1,060 萬元計算，租金回報率約 4.2 厘，相當理想。

證券行與 Pokémon 卡專門店進駐羅素街零售舖位租務現變天
除了私人住宅，今集節目亦談及舖市最新動向。Joe 提到，近年證券行由寫字樓轉戰地舖，如富途證券租用銅鑼灣羅素街 38 號金朝陽中心地下 A、B、C 舖及一樓複式巨舖，總面積約 7,100 平方呎，月租高達 140 萬元。有趣的是，羅素街 60 號一個約 400 呎的舖位，近期亦獲 Pokémon 卡專門店以 20 萬元短租半年，平均呎租達 500 元。

此外，尖沙咀區亦出現「變天」，原本由連鎖藥妝店卓悅租用的重慶大廈地下舖位（面積約 1,200 平方呎），高峯期月租曾達 120 萬元，現時則由一間手信舖以約 40 萬元承租。耀才證券近日亦斥資約 1.1188 億元購入金鐘遠東金融中心 47 樓的3及4室海景單位自用，呎租約 2.56 萬元，較 2018 年高峯跌價約六成。

大灣區商場糾紛調解比訴訟更具效益
節目後半部分邀請了香港和解中心會長羅偉鴻博士教授，探討跨境調解的應用。隨著國際調解院總部落戶香港，香港作為「超級聯絡人」（或「超級增值人」）的角色更趨重要。羅鴻偉（*此處原文前後名字不一，統一改為：羅偉鴻）博士指出，調解適用於所有非刑事的民商事糾紛，其成功率約 70%，而履約率更高達 98%。

羅博士分享了一個大型港資商場在內地的調解案例：該商場涉及數十戶租戶集體欠租，金額達 300 多萬至 400 萬元。若採取法律訴訟，程序複雜且耗時多年，更可能損害商場聲譽。最終透過香港國際調解中心協助，僅用兩個月時間便達成和解。方案包括允許租戶分 12 個月償還欠租，並建立「互動委員會」共同優化商場管理及推廣活動。羅博士強調，調解的精髓在於「看未來」及「建設性」。Joe 亦補充其個人管理經驗，指出內地法院在民事訴訟中往往不支持索償「過期利息」及「律師費」，相比之下，調解更能達到雙贏並維持商業關係。