買新樓是人生大事，但在簽署買賣合約前，除了挑選心儀單位，按揭方案的選擇同樣關鍵。市場上最常見的兩大路徑是「銀行按揭」與「發展商按揭」（俗稱財仔按揭）。究竟兩者有什麼分別？哪一種才適合你？本文將為你深度拆解。
1. 銀行按揭：追求穩定與低息的首選
銀行按揭是大部分買家的第一選擇，其主要優勢在於利息透明且成本較低。
- 息率優勢：銀行通常提供 H 按（H-rate）或 P 按（P-rate），息率通常較低且穩定。
- 回贈獎賞：申請銀行按揭往往能獲得現金回贈（Cash Back）以及存款掛鉤按揭戶口（Mortgage-Link），變相抵銷部分利息開支。
- 嚴格審批：銀行的審批標準較為嚴格，申請人必須通過壓力測試，對收入穩定性及供款佔入息比率有較高要求。
2. 發展商按揭：低門檻的「置業捷徑」？
發展商按揭通常由發展商旗下的財務公司提供，最吸引人之處在於其「高成數」與「易審批」。
- 高成數按揭：不少發展商會提供高達 80% 甚至 90% 的按揭，且無需經過按揭保險公司（HKMC），對於首期不足的買家極具吸引力。
- 審批寬鬆：部分方案甚至標榜「免壓測」或「呼吸按」（意指有呼吸就能過關），適合自僱人士或收入非固定者。
- 「先甜後苦」：這是最重要的警示。發展商按揭通常首 2 至 3 年提供優惠利率（接近銀行水平），但優惠期過後，息率往往會大幅飆升（可能跳升至 P 或 P+ 幾倍），令供款壓力驟增。
3. 關鍵對比：你該如何挑選？
| 比較項目 | 銀行按揭 | 發展商按揭 |
| 首期要求 | 較高（除非經按保） | 較低（高成數方案多） |
| 利息支出 | 長期低廉穩定 | 首幾年優惠，隨後飆升 |
| 審批難度 | 嚴格，需過壓力測試 | 較寬鬆，部分免壓測 |
| 現金回贈 | 通常有 | 通常較少或沒有 |
4. 專家建議：務必預留「退路」
選擇發展商按揭的買家，通常心態是「先上車，後轉按」。即在優惠期屆滿前，透過物業升值或收入增加，轉回銀行按揭以減低利息成本。
然而，這存在一定風險：如果房價下跌導致估價不足，或個人入息變動，屆時可能無法成功轉按，被迫承擔發展商的高昂利息。因此，在選擇發展商方案前，務必計算最壞情況下的負擔能力。
請參考美聯物業原文：銀行按揭 vs 發展商按揭：一文睇清優劣
