隨著樓市回暖，不少人開始打算置業。申請按揭能否獲批，關鍵在於能否通過入息審查。目前購買任何物業時，借款人的供款與入息比率（DTI）上限統一為 50%。雖然門檻看似簡化，但市場上的按揭計劃五花八門，買家在自行計算供款能力時，其實隱藏不少陷阱，一不小心便可能計錯數而中伏。本文將為各位準買家拆解計算入息要求的 3 大隱藏伏位。
伏位一：H 按以封頂位計算入息要求
市場普遍買家均選用 H 按，銀行一般會為 H 按設置「封頂位」。現時 H 按普遍以 HIBOR + 1.3%，封頂息率 3.25 厘計算。不少準買家誤以為，若申請按揭時拆息回落，令實際按息跌穿封頂位，入息要求便可降低。事實上，銀行審批按揭時，即使當時實際息率低於封頂息率，銀行計算 DTI 時仍會以封頂息率作基準。
假設申請 500 萬元按揭貸款，還款期為 30 年。若 HIBOR 為 2%，即實際按息為封頂位 3.25 厘，每月供款約 $21,760，按照 DTI 50% 的上限要求，買家每月總收入不可少於 $43,520（$21,760 × 2）。若 HIBOR 為 0.7%，實際按息為 2 厘，雖然低於封頂位，但買家仍需每月收入 $43,520 或以上才能符合入息要求。
伏位二：定息按揭以定息期結束後的息率計算
現有幾間大型銀行均提供定息按揭，首三年息率固定為 2.73 厘，期後則以 P‑1.75%（P = 5%）或 P‑2%（P = 5.25%）計算。雖然定息期內的息率較低，但銀行審查 DTI 時，是以定息期結束後的較高息率計算。買家不能只看眼前低息而高估自身的借貸能力。
伏位三：發展商待按以蜜月期過後的息率計算
部分發展商會提供高成數二按方案，而發展商二按財務機構通常會提供首兩年至三年的低息按揭計劃。須留意，當一按銀行進行入息審查時，實際上會將一按及二按的供款額合併，並以二按財務機構低息蜜月期結束後的最高息率來評估入息要求。
總括而言，按揭計算並非想像中簡單，若缺乏專業按揭知識，隨時可能計錯數。建議新手買家申請按揭前，先諮詢大型按揭中介，準確評估實際可負擔能力，確保置業過程萬無一失。
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【關於 #經絡按揭轉介首席副總裁曹德明】
擁有超過30年中港房地產銷售及物業按揭業務經驗，為首批持牌地產代理，同時擔任地產銷售及按揭實務培訓工作，資歷豐富。對經濟及按揭市場見解精闢，獲邀為多間媒體樓按節目嘉賓及樓按專欄作者，定期剖析樓按市場走勢。
