今次我們將深入探討另一個在物業市場中經常遇到的按揭奇難雜症，那就是買賣「唐樓」時需要注意的各項要點。唐樓的售價通常比一般私人屋苑更為親民，進駐的資金門檻相對較低，因此吸引了不少缺乏大筆首期的上車客。與此同時，許多資深投資者亦看準唐樓的獨特潛力，特意購入此類舊區物業，以期望日後能獲得市建局或私人財團的青睞，從中賺取高額的收購賠償。
從基本條款來看，申請唐樓按揭的程序與一般私人屋苑大同向左，買家同樣可以透過按揭保險計劃，向銀行申請高成數的按揭貸款。不過在實際操作的層面上，銀行在審批唐樓按揭申請時，所需要考慮的風險因素遠比想像中繁複。有意入市唐樓的買家，在簽署臨時買賣合約前，必須特別留意以下四個關鍵的潛在陷阱。
交易稀疏導致估價不足
首先，買家最常遇到的問題是銀行估價不足。由於唐樓的市場交投遠比大型屋苑稀疏，銀行在缺乏近期同類成交個案的情況下，很難找到準確的參考指標。加上大部分唐樓都坐落於發展較早的舊區，物業的樓齡普遍偏高，而且各個單位的保養質素參差不齊。
基於這些不確定因素，銀行在審批這類物業的按揭申請時，態度往往會顯得格外審慎，這就直接導致了唐樓較容易出現估價不足的現象。為了避免因估價落差而要抬錢過大假，建議買家在入市前務必「貨比三家」，盡量向多間不同的金融機構查詢。此外，透過大型且專業的按揭中介協助，能夠更精準地配對出估值較高、對舊樓態度較積極的銀行。
樓齡偏高壓縮還款年期
其次，買家必須注意按揭還款年期可能無法借足三十年。本港的唐樓樓齡大多已經超越五十年大關，而銀行在計算舊樓的貸款年期時，普遍會採用「七十五減」的公式來衡量。這套公式會以七十五減去物業樓齡，或者是減去借款人的年齡，並以計算出來較短的年期為最終審批標準，而最高上限則為三十年。
舉例來說，如果買家購入了一個樓齡已經高達五十五年的唐樓單位，銀行在運用「七十五減」的準則計算後，最終最多只會批出二十年的按揭還款期。當還款年期被迫縮短，買家每月的供款壓力就會隨之大幅增加，這也會直接拉高了申請人買樓時的最低入息要求。因此，買家在計算負擔能力時，必須預先做好還款期被削減的心理準備。
違規僭建引致釘契風險
第三個不容忽視的隱憂，是單位可能因為存在僭建物而遭到屋宇署「釘契」。唐樓由於缺乏完善的物業管理，在過往數十年間，比一般私人屋苑更容易出現非法僭建，或者是未經批准的內部結構違規改動。一旦這些違法行為被屋宇署發現，當局就會依法向業主發出清拆警告命令，要求限期內將物業還原。
如果現任業主未有在限期內遵從命令，或者單位內的違規情況性質嚴重，屋宇署便會將相關命令進一步登記於土地註冊處，亦即是坊間俗稱的「釘契」。金融機構對於這類「釘契樓」的按揭審批向來極其嚴格，通常會嚴肅評估違規問題的嚴重程度，以及未來將結構還原所需投入的資金成本，來決定是否繼續批出貸款。一旦發現問題涉及嚴重的結構安全風險，或是隱含複雜的法律糾紛，銀行有極大機會直接拒絕批出按揭。
連租約物業限制貸款成數
第四，若果買家購入的是連租約的唐樓，在成數上會受到重大的限制。現時市面上不少業主或投資者，為了追求更高的租金回報，會將唐樓單位重新裝修甚至改建成多個獨立空間出租。然而，銀行對於這類帶有租約的投資性物業，在審批成數上一直維持相當嚴格的監管。
在現行指引下，連租約的物業最多只能夠批出最高七成的按揭貸款，而且這類物業是完全無法透過申請按揭保險來套取更高成數的。這意味著，如果買家看中的唐樓單位在成交時已經帶有租約，就必須在前期預備更加充裕的個人首期資金，以免在申請按揭時陷入資金週轉不靈的困境。
預留充足成交期以利驗樓
最後必須提醒所有準唐樓買家，除了上述四個主要的審批細節外，銀行在處理唐樓按揭時，有相當高的機率會提出實地驗樓的要求。這項程序不僅會令到整體的審批時間進一步被拉長，同時亦增加了審批過程中的變數。
因此，為了保障自身的利益並確保交易能夠順利完成，強烈建議買家在與賣家商議並簽署買賣合約時，應盡量爭取較長的成交期。買家最好能預留至少兩個半月以上的時間，好讓銀行有足夠的空間去進行物業檢視、估價調整以及內部審批，避免因為成交時間倉卒而導致按揭未能趕及批出。
