不少置業人士在成功「上車」並累積一定經濟實力後，下一個長遠目標便是實踐「愈住愈大」的藍圖，萌生「樓換樓」的意念。根據筆者公司先前進行的置業意向調查顯示，約有高達一成半的受訪業主表明正積極考慮在今年內落實換樓計劃。促使他們決定搬遷的核心原因，主要圍繞「改善居住環境」、「滿足家庭成員增加的需要」以及「趁樓價調整期，伺機趁低換樓」。
在這些準換樓客當中，超過半數將目標鎖定在 1,000 萬元以內的二手住宅物業，並且有接近六成半的買家傾向承造高成數按揭，反映市場對靈活及高成數的按揭方案有相當大的實質需求。
2026年換樓門檻大鬆綁
過去由於市場存在各項樓市逆周期措施、嚴格的按揭成數限制及「辣稅」等重重關卡，令不少業主在換樓時感到綁手綁腳，尤其在資金調配與按揭審批上經常陷入兩難局面。
然而，隨著政府近年全面撤銷了所有住宅印花辣稅，並大幅放寬銀行的入息審查要求與按揭成數上限，這些歷史包袱已被一掃而空。新措施不僅為本地換樓客大開方便之門，更顯著降低了入市的初期資金門檻。對於在「先買後賣」或「先賣後買」之間抉擇的業主而言，目前的市場環境提供了前所未有的彈性與便利。
換樓路徑一：先買後賣（追求無縫銜接的方案）
「先買後賣」是指業主在尚未出售現有舊單位的狀況下，先行簽約購入新的心儀物業。在過往，這種做法會被銀行視為同時持有兩項物業，需要面對被扣減按揭成數及調低供款與入息比率的懲罰性限制。
但在最新的按揭政策下，「先買後賣」的業主享有以下優勢與限制：
- 按揭與稅務優惠： 業主不再需要為了避稅而急於在短時間內拋售舊單位。即使在申請新物業貸款時舊樓仍未售出，新物業的按揭成數依然可以承造最高七成，且完全無須調低其供款與入息比率（DTI）上限。此外，買家在稅務上只需按照「第二標準稅率」繳交基礎的從價印花稅。
- 按揭保險限制： 部份「先買後賣」的業主，會選擇在簽訂舊樓臨時買賣合約後，隨即簽訂新樓的合約。但必須特別留意，若果舊有物業此時尚未正式完成交易落實業權轉讓，新物業在申請按揭保險時，按保公司為了平衡風險，最高通常只會批出八成按揭，而非一般首置的九成。
換樓路徑二：先賣後買（資金最穩健的方案）
「先賣後買」則是採取先完成出售舊有物業的所有交易手續、套現資金後，才物色並簽約購入新物業的傳統做法。由於舊單位的成交日期早於新單位的成交日期，當業主申請新物業按揭時，在法律與銀行定義上皆屬於名下無房產的「首置」身份。
- 方案優點： 這種方式的按揭審批流程最為純粹、簡單。業主能夠暢通無阻地透過按揭保險計劃，為新購入的物業申請最高九成的長年期高成數按揭，資金槓桿與現金流調配最為充裕。
- 方案缺點： 由於兩邊交易存在時間差，在舊樓交吉至新樓入伙的過渡期間，業主很大機會需要另外租用短期居所暫住。這不僅意味著需要經歷兩次搬家之苦，還會連帶產生額外的租金支出、存倉費用以及雙重的搬遷成本。
不論最終決定採用哪一種換樓策略，準買家都必須在事前做好詳盡的財務預算，預留充足的流動資金，並反覆確認自身的長遠供款與還款能力。由於每位業主的入息結構及物業狀況各有不同，建議在正式簽署任何買賣合約前，先向專業且具規模的按揭中介公司進行詳細諮詢。
樓換樓按揭常見問題
問：今年打算換樓的業主，主要是出於什麼原因？
答：主要驅動力包括改善整體的居住環境質量、應對家庭成員增加的實際需要，以及趁著樓價回落至合理水平時，實施「趁低吸納」的換樓策略。這類買家普遍以 1,000 萬元以內的二手私人物業為主要目標，並傾向申請高成數按揭以保留更多現金流。
問：最新政策對現時的換樓客而言，有哪些實質利好？
答：政府已全面撤銷了住宅印花辣稅，同時放寬了銀行的入息要求與按揭成數上限。這一系列的友善措施大幅度降低了置業門檻，尤其是讓原本受限於資金周轉、想實行「先買後賣」的業主能夠免除高額印花稅的心理負擔。
問：選擇「先買後賣」換樓，其按揭與稅項是如何安排的？
答：在現行政策下，即使業主在買入新屋時同時持有舊物業，新物業最高仍可獲批七成按揭，且供款與入息比率毋須被調低。在印花稅方面，買家只需繳付第二標準稅率的常規從價印花稅。
問：在「先買後賣」的過程中，如果舊樓還未正式賣出就申請按揭保險，成數是否有上限？
答：是的。如果舊物業在法律上尚未完全完成所有交易及交吉程序，此時新物業若需要透過按揭保險計劃來推高貸款成數，按保公司最高只能批出八成按揭，無法承造九成。
問：採用「先賣後買」這種模式，有哪些核心的優缺點？
答：最大的優點在於按揭審批簡單，能以首置身份透過按保申請最高九成的按揭貸款。缺點則是兩段交易之間存在空窗期，業主可能需要短期租屋居住，從而產生額外的租金流失、時間精力以及二次搬屋的搬遷成本。
