踏入今年第二季，本港按揭市場呈現百花齊放的景象。各大銀行除了推出多元化的貸款方案，近期更有部分銀行選擇調升現金回贈比例以吸引客戶。對於打算借取較大額貸款的置業者而言，這筆回贈金額確實非常可觀。然而，現金回贈在計算與發放上均有一套嚴謹的準則，在作出決策前，建議先深入了解以下五個細節，以便更精準地比較不同的按揭方案。
1. 超逾1%回贈對貸款額的影響
根據金管局的現行指引，如果銀行提供的現金回贈總額超過按揭貸款額的 1%，超過的部分必須直接從貸款額中扣除。這項規定意味着買家在成交時需要預備較充裕的首期資金來填補該差額。舉例來說，若借款 1,000 萬元且獲得 1.2% 的回贈（即 12 萬元），最終的貸款額會被扣減至 988 萬元。雖然這會稍微增加首期的壓力，但長期而言，由於本金減少，每月的供款及利息支出亦會相應減輕。
2. 按揭保險部分的計算限制
現時許多首置人士會透過按揭保險申請高達九成的貸款，但在計算現金回贈時，銀行通常僅以七成按揭作為計算基數。換言之，超過七成的按保部分並不會被計入回贈的基數內。假設購買一間價值 800 萬元的物業並申請九成按揭，雖然實際借貸為 720 萬元，但銀行只會按 560 萬元（即樓價七成）來計算回贈金額。最終申請人獲得的現金回贈，將是以該七成上限作基準計算出的百分比。
3. 留意罰息期內的回收條款
大部分銀行的按揭計劃都設有兩至三年的罰息期。若借款人在這段期間內提早清還貸款或選擇轉按，除了可能要支付額外的罰息手續費外，銀行往往還會要求退回當初發放的現金回贈。目前市場上有極少數銀行提供僅一年罰息期的選擇，對於有短期轉售或財務調整計劃的投資者來說，這類靈活性較高的方案更具吸引力，能避免在變更計劃時蒙受回贈被收回的損失。
4. 影響回贈百分比的關鍵因素
現金回贈的比例並非一成不變，它會隨着多種因素而波動。在大多數情況下，貸款額越高，銀行願意提供的回贈百分比就越優厚。此外，借款人的身分背景也扮演重要角色。例如具備專業資格的專才，或是願意同時開立銀行高端理財戶口的客戶，通常較容易爭取到更高比例的回贈。銀行往往會根據客戶的綜合素質與潛在價值，給予額外的獎勵條件。
5. 現金回贈的發放時間與用途
雖然現金回贈的用途非常廣泛，不論是支付裝修開支、購買家電或作為日常儲蓄均可，但發放的時間點卻是置業者必須留意的細節。一般而言，銀行會在貸款提款日後的數個星期才會將回贈資金存入戶口。因此，買家不應將這筆款項視為置業當天的即時資金來源，必須在成交前確保自身有足夠的流動資金應付律師費、印花稅及其他前期雜費。
綜觀全局選擇最佳方案
目前無論是 H 按、P 按還是定息按揭，各大銀行普遍均有提供現金回贈。雖然回贈金額相當誘人，但在挑選按揭計劃時，不應只單獨看回贈的多少。置業者更應全面考慮整體的利率水平、罰息期長短以及該方案是否契合長遠的置業藍圖。建議諮詢專業的按揭顧問，透過數據對比，找出最符合個人財務狀況的按揭組合。
