買樓收租前，租金回報率是最基本的篩選指標。不過，放盤資料上的「回報率」多數是毛回報，未扣除持有成本，與業主實際收到的回報可能相差不少。
毛回報與淨回報的公式
毛回報率＝每月租金×12÷買入樓價×100%。例如樓價600萬元、月租15,000元，全年租金18萬元，毛回報率為3%。淨回報率則要從全年租金扣除管理費、差餉、地租、維修、放租佣金及空置損失，再除以樓價加上印花稅、律師費等置業成本，數字一般明顯低於毛回報。
香港住宅回報大約幾多？
根據美聯物業整理，香港住宅毛租金回報率一般約2.5%至3.6%。細價或新界單位樓價基數較低，回報有機會較高；豪宅及大面積單位則通常偏低。舊樓表面回報較高，但維修及空置風險亦較大，淨回報未必吸引。
計算時常見的四個誤區
第一，以叫租代替成交租，叫租未必租得出。第二，忽略空置期，一兩個月空置已足以拉低全年回報。第三，用不同面積口徑比較，應統一以實用面積及成交價計算。第四，只看回報率而忽略樓價升跌，回報率只反映租金部分，並非整體投資回報。
揀收租盤還要看甚麼？
交通、租客結構、屋苑放租盤數量及樓齡同樣重要。租盤多的屋苑，租客議價空間較大；高樓齡物業則要預留維修及大廈集資開支。投資前宜以同類單位的近期成交租金重新計算，而不是只參考放盤叫價。
結語：先看毛回報篩選，再用淨回報決定
毛回報適合作初步比較，淨回報才接近業主實際收入。買入前應把按揭利息、空置期及維修風險一併納入計算，再判斷單位是否值得投資。
參考原文連結：美聯物業 | 租金回報率點計？
