準備買二手樓，最令人措手不及的情況之一，是成交價已談妥，銀行估價卻低於成交價。由於銀行通常按成交價與估價之中的較低者計算貸款，估價不足便可能令買家需要即時增加首期。對現金流較緊的首次置業人士而言，這個差額足以影響是否能完成交易。

為甚麼銀行估價會低於成交價？

銀行估價主要參考近期同類成交、樓齡、樓況、座向、景觀、產權及市場流通性。若近期成交稀少，估價參考可能較少；若物業涉及特色間隔、樓齡較高、僭建疑慮或事故紀錄，銀行亦可能採取較審慎的估值。當市場價格快速變動時，成交價已反映最新氣氛，估價資料卻可能仍然落後，亦會造成價差。

用一個簡單例子計算差額

假設單位成交價為600萬元，銀行估價為550萬元，並以七成按揭計算，銀行貸款約為385萬元。若單看成交價，買家原本可能預計需要180萬元首期；但估價不足後，連同成交價差額，實際需要準備約215萬元，未計其他交易支出。差額不是單純「少借一點」，而是要在短時間內補回現金。

落訂前可以做甚麼？

買家在簽署臨時買賣合約前，應先向一間以上銀行或合資格按揭顧問了解初步估價，並把可能的估價折讓納入預算。網上估價可以作參考，但正式批核仍以銀行及測量師決定為準。若單位屬高樓齡、特色戶或近期同類成交較少，更應預留安全差額，而不是把所有現金都用作首期。

發現估價不足後的選項

一旦發現估價不足，買家可先要求重新估價，或向其他銀行了解估值及按揭條件；亦可與賣方商討調整成交價，但能否成功視乎雙方意願。符合資格人士可研究按揭保險計劃，但按保並不代表一定能填平成交價與估價的差額，仍須符合物業價格、貸款上限、入息及銀行批核要求。最需要避免的是在未計清利息及還款壓力下，倉促用高息借貸補差額。