在香港這個寸金尺土的房地產市場，買樓上車是不少人的終極目標。為了增加供款能力或通過銀行壓力測試，許多夫婦或家人會選擇以「聯名」方式購入物業。然而，隨著家庭財富增長或投資計劃改變，不少業主會考慮進行「聯名物業甩名」（即內部轉讓）。
「甩名」真的能節省印花稅嗎？程序上有什麼需要注意？本文將由 美聯物業 的專家帶你深度拆解聯名物業甩名的四大程序、稅務邏輯及關鍵陷阱，助你重新獲得「首置身份」，為下一球物業投資作好準備。
為什麼要進行「聯名物業甩名」？
聯名物業甩名的核心目的通常有二：
- 重拾首置身份：根據現行稅務條例，如果香港永久性居民在買樓時不持有任何物業，即可按較低的「第 2 標準稅率」繳交從價印花稅（AVD）。透過甩名，其中一方將名下業權轉讓給另一方，甩名後的那位便可恢復「首置」身份，未來再次置業時可節省大量印花稅。
- 重新分配財務責任：例如夫婦其中一方收入增加，足以獨力承擔按揭，透過甩名可以讓另一方的信貸額度釋放，方便其後申請其他貸款或再買物業。
聯名物業甩名的 4 大必經程序
根據 美聯物業專業建議，物業甩名並非簡單地「除名」，其本質是一宗「物業買賣成交」。以下是標準的四大流程：
第一步：物業估價
「甩名」的轉讓價不能隨意設定。稅務局會根據物業的市價來徵收印花稅。如果轉讓價顯著低於市價（例如「送讓」或「超低價轉讓」），稅務局有權按市價重新追收稅款差額。
- 建議：在進行程序前，應先找 2-3 間銀行進行初步估價，取其平均值作為轉讓價，以減低被稅局質疑的機會。
第二步：簽署買賣合約（內部轉讓）
甩名雙方需要簽署正式的買賣合約。由於這涉及關聯人士交易（Internal Transfer），雖然程序與一般二手買賣相似，但建議找律師協助擬定合約，確保轉讓過程符合法律程序。
- 注意：此階段需要釐清是「長權」（Joint Tenancy）還是「分權」（Tenancy in Common）。若是長權，需先轉換為分權才能按比例轉讓。
第三步：申請新按揭
由於業權結構改變，原本的按揭合約必須終止，接收業權的一方需要向銀行重新申請按揭。
- 壓力測試：接收業權者必須獨力通過銀行的入息證明及壓力測試。
- 罰息期：如果物業仍在原按揭的罰息期內，甩名可能涉及罰息支出，業主應事先計算成本。
第四步：律師樓完成餘下法律手續
最後，雙方在律師樓簽署轉讓契（Assignment），並由律師負責將文件呈交地政總署登記（俗稱「上 Registry」）。律師亦會代交印花稅。
印花稅計算：如何「慳」到最盡？
這是業主最關心的部分。假設一對夫婦聯名各佔 50% 業權（分權共有），物業現值 800 萬港元。
- 計算基礎：稅務局會按「轉讓部分的價值」徵收稅項。在這個例子中，轉讓部分是 400 萬港元。
- 稅率：只要接收方是香港永久居民且這宗交易是其名下唯一物業（或在特定免稅範圍內），便可按「第 2 標準稅率」計算。
計算範例：
若 400 萬港元的稅率為 1.5%，印花稅則為 6 萬港元（$4,000,000 x 1.5%）。
相較於以「非首置」身份再買一層 800 萬物業需支付 7.5%（新住宅印花稅，即 60 萬港元），甩名所節省的稅款非常可觀。
甩名的三大注意事項與風險
1. 負資產與低價轉讓
如果物業當前處於負資產狀態，銀行未必會批出新按揭。此外，前文提到若轉讓價過低，可能被稅局質疑為「避稅」，甚至影響未來物業的轉售能力（因為律師樓可能會在樓契上標註為「送讓契」，影響下一家銀行批出按揭）。
2. 二手住宅印花稅（SSD）
如果物業在買入後短期內（現行通常為兩年內）進行甩名，是否需要繳付額外印花稅（SSD）？
- 豁免情況：如果甩名雙方是近親（配偶、父母、子女、兄弟姊妹），通常可獲豁免 SSD。但這需要律師提供相關親屬證明。
3. 心理與家庭風險
「甩名」意味著其中一方放棄了法律上的業權。如果未來雙方關係生變（如離婚或家庭糾紛），放棄業權的一方在保障財產權利上會處於劣勢。在進行程序前，建議雙方達成清晰的共識。
總結
聯名物業甩名是香港業主優化資產配置、重獲首置身份的有效工具。雖然流程看似簡單，但涉及估價、按揭審批及稅務局的監管，每一個環節都需謹慎處理。
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延伸閱讀（原文連結）：美聯物業 – 聯名物業甩名 4 大必經程序
