管理費冷知識 – 買新樓與租樓的管理費計算指南

在香港，業主每月都有一項重要的財務責任——繳交物業管理費。這筆費用的具體用途、計算方式以及在購買新樓或租屋時的責任分配，都是許多潛在買家和租客需要了解的關鍵知識。本文將為大家詳細解釋管理費的冷知識，幫助你更好地理解這一費用。
 
文章重點
物業管理費的計算通常依據大廈的公契規定，主要根據公共空間的開支和與單位面積掛鉤的「管理份數」來確定。一般來說，大廈設施越多、單位面積越大，管理費用就會越高。此外，無論業主是否居住，或者擁有多少個物業，均需按時繳納管理費。
 
新樓管理費的透明度
目前，法律並未要求發展商在出售新樓時必須提前公佈管理費用。這意味著，潛在買家通常只能依賴推測和預估來了解管理費用，並在入伙後被動接受。近年來，新樓的管理費水漲船高，平均每平方呎管理費已超過5元，部分豪宅更是高達每平方呎7至8元。例如，一個400平方呎的單位，其管理費可能每月高達$2,000。管理費的高低還會受到地段、管理服務質素及設施配套的影響。
 
租屋管理費的分配
在租屋市場，管理費的負擔通常分為「全包」和「不包」兩種情況。全包是指業主承擔所有管理費，而不包則由租客負擔。因此，租客在看樓時應仔細確認每月的管理費用，以便評估業主的租金是否合理。在簽約時，租客也應與業主明確約定管理費是否包含在租金內，並在租約中清楚列明。
 
物業管理費的計算方式
物業管理費的計算通常會在大廈的公契中明確列出。一般來說，管理費是根據以下幾個方面進行計算的：
公共物業及設施的維護：包括外牆、樓梯、升降機、中央空調系統等的管理費用。
管理人員的薪金：包括工資、津貼、福利和保險等。
公共水電支出：如公共照明和草地灌溉等。
機械及器材的購置或租賃：為了保障日常運作所需的設備。
物業保險：包括火險、災害險及各種責任保險的支出。
清潔和消毒費用：包括垃圾清理和水池清洗等。
公共區域的美化：如植花和種草的養護費用。
更新儲備金：用於物業設施的更新和維修。
專業服務費用：如律師和會計師的費用。
行政開支：包括文具和辦公用品等。
無論業主是否居住，管理公司的服務質量不會因為業主的居住狀況而改變，因此所有業主都需按時繳納管理費。
 
如何節省管理費？
對於那些認為新樓管理費過高的買家，考慮大型舊樓二手盤可能是一個不錯的選擇。這些老牌屋苑通常因樓齡較大而缺乏高級配套設施，因此管理費相對較低。此外，由於這些大廈的單位數量較多，分攤到每戶的管理費也會更便宜。對於不太在意配套需求的買家或租客來說，選擇舊樓可能是一個更加經濟的選擇。
 
買樓管理費常見問題解答（FAQs）
物業管理費是如何計算的？


根據大廈的公契，物業管理費是依據公共空間的開支和與單位面積掛鉤的「管理份數」來計算的。大廈設施越多、單位面積越大，管理費就會越高。
即使不居住在物業內，仍需繳納管理費嗎？


是的。無論業主是否居住，持有物業的數量多少，均需按時繳納管理費，因為這不會影響物業管理公司的服務成本。
購買新樓時，如何提前知道管理費金額？


目前沒有法律要求發展商必須提前公佈管理費。如果發展商未主動披露，買家只能依賴估算，入伙後需接受管理費的實際情況。
租屋時，管理費應由業主還是租客負責？


這取決於租約的約定，通常分為「全包」和「不包」。租客在看樓時應確認管理費的具體金額，並在簽約時將相關約定清楚列明。
透過本文的介紹，希望能幫助你更清晰地理解物業管理費的計算方式及其在購房和租屋過程中的重要性。無論是買新樓還是租屋，了解這些知識都將有助於你做出更明智的決策。
 
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