減息環境下，市場不時出現轉按、低息及現金回贈消息，不少業主因而考慮是否轉到另一間銀行。不過，轉按並不是只比較新息率；罰息期、回贈退還、律師費、估價費及行政費，都會影響真正回本時間。對家庭而言，更要先確認轉按後的月供是否能在不同利率情境下維持。

第一步：翻查原有按揭文件

業主應先找出 Facility Letter 或銀行按揭資料，確認罰息期何時完結、提前還款是否有費用、現金回贈是否需要按比例退回，以及是否有其他鎖定條款。若仍在罰息期內，轉按後節省的利息可能被罰款抵銷。不同銀行及個案條款不一，不能只根據網上宣傳或朋友經驗判斷。

第二步：把所有費用放入回本表

可用一張簡單表格比較：原有月供、新方案月供、轉按現金回贈、律師費、估價費、行政費、回贈退還及其他一次性支出。若轉按後每月只節省少量供款，便要計算需要多少個月才回本；若未打算長期持有物業，短期節省未必足以抵銷轉按成本。現金回贈亦不是免費收入，必須扣除相關費用及可能的退回金額。

H按、P按及定息，應看哪一項？

H按通常與銀行同業拆息掛鈎，並設有封頂位；P按則以最優惠利率減某個幅度計算；定息方案則在指定期間提供較穩定的供款。哪種方案較合適，取決於業主對利率波動的看法、收入穩定程度、剩餘還款期及是否計劃轉售。比較時應看實際年利率、封頂位、鎖息期及提前還款條款，而不是只看首年優惠。

第三步：做家庭現金流壓力測試

轉按前可假設利率上升、收入短期減少或子女教育及醫療支出增加，重新計算家庭每月可承擔的供款。若轉按後月供較低，但需要把大部分應急儲備用作一次性費用，亦未必是理想安排。對投資物業業主，則應同時測試租客空置數月或租金下調時，自己能否繼續供款。

結語

按揭轉按的目標不是追逐每一個低息廣告，而是降低整段持有期的融資成本，同時保留足夠現金流。業主可先核對罰息期，再比較所有費用及回本期，最後才向銀行取得正式報價。

參考原文連結：美聯物業 | 轉按攻略