《磚頭事務所》：「師奶兵團」與知名投資者趁勢入市發展商看好後市「谷底反彈」

今集《磚頭事務所》由新城廣播老總 A 姐（郭艷明，Alice）及 Master Joe（游茛維）主持，深入探討近期熾熱的樓市成交數據，並分享美國業主利用 AI 賣樓成功多賺 70 萬港元的奇聞。節目同時邀請資深測量師余少洋博士，從專業角度為聽眾解答選租客策略、重建條款細節，以及香港地契與地租的法律常識。

樓市成交穩站8000宗水平地產代理人數同步回升

節目引述最新數據指出，香港樓市近期表現出相當的韌力。截至 5 月份，全港整體樓宇買賣合約登記（包括住宅、車位及工商舖）錄得 8,535 宗，雖然較 4 月份輕微回落 1.8%，但已連續兩個月站穩在 8,000 宗的高水平。若計算今年首 5 個月，累計成交達 40,519 宗，按年升幅高達三成七。

隨著市況熾熱，地產代理行業亦出現「搶人潮」。截至 5 月底，全港持牌代理人數升至 38,057 人，創下自 2023 年 2 月以來、約 15 個月的高位。Master Joe 在節目中提醒，近期不少新盤銷情理想，吸引不少新人投身行業，但必須留意無牌從業的法律風險。地產代理監管局（地監局）經常會在現場實地視察，若無牌人士參與派傳單或撈客，一經定罪最高可被罰款 50 萬元及監禁兩年；僱用非持牌人士的僱主，最高亦可被罰款 10 萬元及監禁半年。

美國業主利用AI賣樓省佣之餘多賺70萬元

今集節目分享了一個關於科技應用於地產的有趣個案。在美國紐約上州，有業主為了節省 3% 的佣金，決定利用 Google 旗下的 AI 聊天機器人 Gemini 協助賣樓。該業主僅支付了 200 美元的網上廣告費，其餘放盤廣告撰寫、客戶諮詢、甚至電郵往來，均由 AI 代勞。

最令人意外的是，AI 在談判策略上表現出色。業主原本希望標價 55 萬美元，並打算向買家展示誠意，但 AI 建議不要顯露底牌，認為過於急進會令對方產生戒心。最終該單位在短短五天內，以 64.3 萬美元成交，折合約 501 萬港元，比業主原先預期的價格高出約 70 萬港元。此個案反映 AI 在房地產交易中，已能處理繁瑣行政工作並提供具參考價值的軍師建議。此外，市場亦關注灣仔東城大廈正以 14.5 億元放售。該址前身背景極具話題性，1960 年代曾為殯儀館，後改建為擁有 1,300 個座位的東城戲院，直至 1970 年代才拆卸重建為商業大廈；現業主於 2003 年向何東家族購入，持貨至今估值已升值逾 6.7 倍。

名流與投資者趁勢入市發展商看好後市「谷底反彈」

節目另一部分聚焦於本地市場動向。由「林太」帶領的美孚新邨「師奶兵團」近期頻頻獲利，成員在短短 5 個月內透過轉手單位，帳面賺取逾百萬至三百萬元不等。雖然該兵團在 2023 年曾於深井車位投資中損手 78 萬元，但近期已透過美孚單位的交易成功「收復失地」。此外，投資好手袁天凡夫婦近期亦再度「添食」，斥資 5,120 萬元購入中環美國銀行中心 16 樓單位，呎價約 2.1 萬元。值得留意的是，該廈高層單位半年前的成交呎價僅約 1.8 萬元，反映半年間價格已上升約 17.5%。

對於後市，各大發展商及業界龍頭意見不一。長實執行董事趙國雄認為，目前樓價僅屬「谷底反彈」，升幅約數個百分點，並未出現過過熱情況。恆地（00012）聯席主席李家傑及李家誠則預計今年樓價升幅約一成，並透露正就尖沙咀香檳大廈 B 座重建項目申請司法覆核，以爭取放寬地積比率興建 38 層酒店，現階段則因收購價高昂而無意對 A 座展開強拍。而中原集團創辦人施永青則更為樂觀，預期全年樓價有望升兩成，形容現時市況屬於「略為偏熱但未算病態」。

余少洋博士拆解租務條款與香港地契制度

在聽眾問答環節，資深測量師余少洋博士針對租務問題提出專業建議。對於如何揀選「好租客」，余博士建議業主首選公司租客，因為其租金來源相對穩定；若租客為「斜槓族」或自由職業者，業主可考慮要求對方一次過預付半年租金並給予適度折扣，或要求增加按金至三至四個月，以降低風險。

此外，針對舊區重建常見的「重建條款」（Redevelop Clause），余博士指出，這類租約通常會定明若發生強拍或重建收樓，業主需提前 3 至 6 個月書面通知。由於租客需承擔隨時搬遷的風險，這類單位的租金通常會比市值低。

最後，余博士深入淺出地解構了香港的地契制度。他指出，除了中環聖約翰座堂屬永久業權（Freehold）外，香港所有土地均屬租借權（Leasehold）。土地到期後，政府現時根據《地租評估及徵收條例》，以物業應課差餉租值的 3% 作為地租。余博士強調，地租與地稅是兩個不同概念。地稅主要適用於 1985 年 5 月 27 日前批出的港島及九龍物業，由地政總署收取固定金額；而地租則根據相關條例收取，業主在買樓時應留意地契剩餘年期，因為年期長短會直接影響物業價值的穩定性。