在香港，買樓是人生大事。面對高昂的房價，不少準買家都會選擇與伴侶、父母或兄弟姊妹「聯名買樓」，一來可以共同承擔首期，二來能合力通過銀行的壓力測試。然而，聯名物業並非「加個名」這麼簡單，當中涉及的法律形式（長命契 vs 分權共有）、按揭責任、印花稅負擔，甚至日後的資產分配，都有極大學問。
本文將為您深入剖析聯名物業的按揭細節，助您在置業路上做出最精明的決定。
一、 聯名物業的兩種法律形式：您選對了嗎？
在簽署買賣合約時，律師會詢問買家物業是以哪種形式持有。這不僅影響遺產繼承，更與日後的按揭操作息息相關。
1. 聯名承擔（Joint Tenancy，俗稱「長命契」）
這是最常見的夫婦聯名形式。其最大特點是「生存者取得權」（Right of Survivorship）。
- 特性：所有聯名人的地位平等，不分份額。
- 遺產繼承：若其中一方去世，物業權益會自動轉移給生存的另一方，毋須經過遺囑認證手續。
- 按揭影響：銀行視兩者為一個整體。申請按揭時，兩人皆為借款人，共同承擔債務。
2. 分權共有（Tenancy in Common）
- 特性：聯名人可按比例持有產權（例如 50/50，或 70/30）。
- 遺產繼承：若一方去世，其持有的份額將按遺囑或法律程序處理，不會自動轉予其他合持人。
- 按揭影響：適合非夫婦關係的投資者或合夥人。在按揭申請上，雖然產權分開，但銀行通常仍要求所有聯名人簽署按揭契，作為互相的擔保人。
二、 聯名申請按揭的優勢：1+1 > 2
為什麼大家偏好聯名買樓？最核心的原因在於「借貸能力」。
1. 輕鬆通過壓力測試
金管局規定，按揭申請人需通過壓力測試。如果一人入息不夠，聯名買樓可以將兩人的入息合併計算。例如，A 月薪 3 萬，B 月薪 2.5 萬，合併後以 5.5 萬入息計算，能大幅提升可批出的貸款額度。
2. 債務互補
若其中一方有小額債務或信貸評級略低，只要另一方的信貸評分優良且入息穩定，往往能起到「補位」作用，增加銀行的批核信心。
三、 聯名買樓的潛在風險與局限
凡事有利必有弊，聯名買樓在法律和財務上亦有其「代價」：
1. 消耗「首置」名額
根據現行印花稅政策，若兩人聯名買樓，兩人均會被視為已擁有物業。日後若想購買第二套物業，兩人都須繳交較高的從價印花稅（AVD），而不能享受首置優惠。
2. 信貸紀錄互聯
在法律上，聯名借款人需承擔「共同及各別責任」（Joint and Several Liability）。若一方未能還款，銀行有權向另一方追討全額。同時，該筆物業貸款會出現在兩人的信貸報告（TU）中，影響各自日後申請個人貸款（如車貸、私人貸款）的額度。
四、 進階財技：如何透過「甩名」重回首置身份？
許多聯名業主在持有物業數年後，會考慮「甩名」（即權益轉讓）。這通常是為了騰出一個「名額」來購買第二套房。
1. 「甩名」的操作流程
「甩名」本質上是業主 A 將其持有的份額「賣」給業主 B。這需要重新簽署轉讓契約，並找銀行重新辦理按揭（Refinance）。
2. 印花稅的計算
如果兩人是近親（如夫婦、父母、子女），「甩名」時的印花稅可以按較低的首置稅率計算。稅基是以「轉讓份額的市值」來定。
- 案例：物業市值 600 萬，A 轉讓 50% 份額給 B，則稅項按 300 萬的價值及首置稅率計算。
3. 注意事項
- 罰息期：若原有按揭尚在罰息期內，「甩名」等同提前還款，可能需要支付罰金。
- 壓力測試：接手的業主（B）必須確保單憑個人入息，足以通過銀行對新按揭金額的壓力測試。
五、 專家建議：聯名買樓前的三大思維
- 長期規劃：若預計未來五年內會買第二套物業，應考慮先由一人名義購買，另一人作「擔保人」。擔保人日後申請按揭雖有影響，但較易透過取消擔保來重獲首置稅務優勢。
- 文件留底：若是「分權共有」且出資比例不等，建議私下簽署一份信託聲明或協議，列明出資比例與日後出售收益的分配，以防關係生變。
- 諮詢專業代理：按揭政策不時更換，不同銀行對聯名人的入息審核準則亦有差異。
結語
聯名物業是香港置業者的強大工具，但必須建立在對法律權益和按揭細則充分了解的基礎上。不論是選擇「長命契」求安定，還是「分權共有」留空間，最重要是配合整體的理財規劃。
如果您對聯名物業按揭仍有疑問，或想了解最新的按揭利率優惠，歡迎瀏覽美聯物業的專業資訊平台。
原文連結： 美聯物業 – 聯名物業按揭全攻略
