對於不少物業持有人來說，隨著家庭成員增加或財富累積，換樓（Upgrade）是人生必經階段。然而，換樓程序中最大的煩惱莫過於：究竟應該「先買後賣」還是「先賣後買」？
這不僅是時間先後的選擇，更牽涉到銀行按揭壓力測試、印花稅負擔以及過渡期的居住安排。本文將為大家拆解兩種模式的優缺點。
模式一：先買後賣（適合資金充裕、追求平穩者）
「先買後賣」是指在未售出現有物業的情況下，先行購入新物業。
優點：
- 無縫接軌： 無需擔心賣樓後找不到心儀新居，能確保有充足時間進行裝修及搬遷。
- 免卻租房煩惱： 無需在換樓期間搬出再搬入，節省租金及兩次搬屋的開支。
缺點：
- 財務壓力大： 需同時負擔兩份按揭（如舊有物業未供滿），銀行在審批按揭時會扣減供款與入息比率（DSR）。
- 稅務成本： 在買入新物業時，需先支付較高的印花稅（如適用），雖然在指定時間內售出舊居可申請退稅，但前期資金預算需較多。
模式二：先賣後買（適合首期有限、市況波動者）
「先賣後買」是指先將舊有物業售出，獲得資金後再物色新物業。
優點：
- 資金靈活： 賣樓所得的資金可直接用於支付新物業的首期，財務預算更精確。
- 稅務簡單： 以「首置」身份買入新物業，只需支付基本印花稅，無需辦理退稅手續。
- 議價力強： 手持現金的買家，在遇到心儀單位時，往往有較強的議價優勢。
缺點：
- 過渡期居住問題： 若未能及時買入新居，可能需要暫時租房居住，增加額外開支及搬遷辛勞。
- 錯失升市： 若在賣樓後房價快速上升，新物業的成本可能會高出預期。
關鍵考慮因素：印花稅退稅機制
在香港，「先買後賣」的換樓客可以利用**「換樓退稅」**機制。買家在購入新物業時需先按相關稅率繳付印花稅，若在購入新物業後的 12 個月內 售出唯一的舊物業，可向稅務局申請退回稅項差額。這項政策緩解了換樓客的負擔，但仍要求買家有足夠的初期現金流。
總結：應如何選擇？
- 看市況： 若預期樓價回落，先賣後買能鎖定利潤；若預期樓價急升，先買後賣則能避免「追不上市」。
- 看預算： 若首期不足或月入未能通過兩份按揭的壓力測試，先賣後買是較穩健的做法。
- 看需求： 若家中有老小，追求搬遷穩定性，則建議傾向先買後賣。
換樓是一項重大決策，建議諮詢專業的地產經紀及按揭專家，制定最適合自己的方案。
原文連結：美聯物業 – 先買後賣vs先賣後買
