轉按，簡單來說，就是將現有的銀行按揭貸款轉移至其他銀行。近幾年來，許多業主因為希望獲得現金回贈而選擇進行轉按。然而，最近幾個月，銀行的現金回贈已經減少至最低水平，儘管如此，仍有不少人急需轉按，並查詢不同銀行的轉按計劃。本文將深入探討轉按的注意事項，並分析即使沒有現金回贈，仍然需要轉按的原因。
轉按的類型
- 平手轉按：將剩餘的貸款額從A銀行轉移至B銀行。
- 轉按套現：通過另一間銀行重新評估物業價值，利用物業升值的部分提取現金以用於其他用途。
政府在放寬按揭成數後，轉按套現的按揭成數上限無論樓價如何均為70%。如果物業市值在600萬以下，則最高按揭成數可達80%，但需要申請按揭保險。
轉按可享現金回贈！深入分析轉按原因、申請條件及流程
轉按，簡單來說，就是將現有的銀行按揭貸款轉移至其他銀行。近幾年來，許多業主因為希望獲得現金回贈而選擇進行轉按。然而，最近幾個月，銀行的現金回贈已經減少至最低水平，儘管如此，仍有不少人急需轉按，並查詢不同銀行的轉按計劃。本文將深入探討轉按的注意事項，並分析即使沒有現金回贈，仍然需要轉按的原因。
轉按的類型
- 平手轉按：將剩餘的貸款額從A銀行轉移至B銀行。
- 轉按套現：通過另一間銀行重新評估物業價值，利用物業升值的部分提取現金以用於其他用途。
政府在放寬按揭成數後，轉按套現的按揭成數上限無論樓價如何均為70%。如果物業市值在600萬以下，則最高按揭成數可達80%，但需要申請按揭保險。
申請轉按的要求
申請轉按不再需要進行壓力測試，但仍需符合DTI（債務收入比）的要求。根據規定，無論申請轉按的原因為何，借款人的每月供款不得超過其月入的50%。
為什麼要轉按？
- 呼吸Plan無法再「呼吸」：許多業主在購買新樓時選擇了發展商提供的按揭計劃，這些計劃在初期往往利率較低，但蜜月期結束後（通常為三年），利率會大幅上升，可能超過5厘。為了擺脫高利率的困擾，適時轉按是必要的。
- 擺脫按揭保險：使用按揭保險的借款人通常能夠申請高達90%的按揭，但這需要支付保費，且無法將物業出租。如果能夠「甩保」，不僅可以節省利息，還能靈活運用物業。
- 獲得更優惠的利率：銀行經常會為優質客戶提供更具吸引力的按揭計劃。如果目前的按揭計劃不夠優惠，轉按可能是一個明智的選擇。
- 提取資金：如果物業的市場價值上升，可以通過轉按來提取資金。具體可提取的金額取決於物業的最新估價，將轉按的最高按揭金額減去剩餘未清還的貸款額，即為可套現的金額。由於不同銀行的估價標準不同，建議透過按揭轉介公司比較多家銀行的估價，以獲得最佳選擇。
- 擔保人「甩名」：如果原本的按揭擔保人希望退出，可以透過轉按的方式解決這一問題。
- 賺取現金回贈：為了吸引客戶轉按，某些銀行會提供現金回贈，具體金額可直接查詢。
- 獲得Mortgage-link戶口：如果目前的按揭計劃沒有Mortgage-link，考慮透過轉按申請擁有Mortgage-link戶口的按揭計劃，可以節省利息開支。即使套現的資金沒有特定用途，也可以存入高息按揭存款掛鈎戶口（Mortgage-link），其利息與按揭利率相同，存款額可達剩餘貸款額的一半。這類戶口屬於活期戶口，資金可隨時提取，且某些銀行的高息按揭存款掛鈎戶口還允許借款人的家人使用。
利用轉按套現的例子
假設目前物業的市值為1,000萬，未償還的按揭貸款為200萬。根據最新的政策，1,000萬的最高按揭成數為70%，因此最高的按揭貸款額為700萬，這樣可套現的金額為500萬。
– 現時物業價值: $10,000,000
– 未償還的按揭金額: $2,000,000
– 最高按揭成數: 70%
– 轉按最高申請金額: $7,000,000
– 最高可套現金額: $5,000,000
轉按的要求
- 已過罰息期：大多數銀行的按揭貸款都有一定的罰息期，具體罰息條款會在銀行發出的按揭貸款確認信中說明。借款人在第一年提前還款需支付貸款額的一定百分比作為罰息，而第二年及第三年的罰息則相對較輕。許多業主選擇在罰息期結束後或接近結束時申請轉按。
- 樓價上升：打算轉按套現的業主需要確保物業的樓價已經上升，這樣才能提取升值部分的資金。
- 估價良好：如果銀行對物業的估價不理想，業主轉按可能會得不償失。因此，申請轉按前應先向按揭經紀查詢多家銀行的估價，以了解是否達到轉按的目的。
- 符合DTI要求：當初選用發展商的呼吸計劃時可能無需壓力測試，但若選擇轉按，仍需通過DTI的要求，即每月供款不得高於月入的50%。
轉按的步驟
- 準備文件：轉按申請的程序與一般按揭申請相似，需要提交（1）入息證明，如工作證明、最近的收入紀錄、出糧戶口的月結單及稅單；（2）原有按揭的按揭貸款合約及供款證明；（3）個人資料證明，如身份證及住址證明。
- 銀行估價：向多間銀行進行估價，以了解哪間銀行的估價最好。尋求按揭經紀的協助是最便捷的方法，專員會根據申請人的需求比較不同的按揭計劃，並協助向銀行進行物業估價。
- 委託律師：在銀行審批的同時，申請人可尋找合適的律師處理轉按手續，律師會代為向前按揭機構提取樓契及進行查冊。一般情況下，申請人需自行尋找律師，轉按的律師費用通常從幾千元起。
- 律師樓協助簽約：律師樓會聯絡業主簽訂樓契及按揭契。簽署完成後，銀行會將貸款及按揭部分交予律師，代為轉交給業主及原有的按揭機構。
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