隨著最近銀行推出的定息按揭計劃，按揭利率成為置業人士的重要考量因素。在減息周期重新展開的背景下，許多客戶開始詢問定息按揭與浮息按揭（P按/H按）之間的比較。本文將深入分析選擇按揭時需要考慮的各種因素，幫助讀者做出明智的決策。
當前市場情況
最近，銀行下調了最優惠利率（P），目前一般新造的H按封頂利率和P按計劃的按息均為3.375厘。與此同時，大型銀行上月推出的首三年及五年定息按揭計劃，則將利率固定在2.73厘，之後的利率將根據P減1.75%計算（P為5.125%），這意味著定息按揭的利率比H按的封頂利率及P按的利率低出64.5點子。
貸款金額與還款比較
假設貸款金額為500萬元，貸款年期為30年，以下是不同按揭計劃的每月供款比較：
- P按：在減息後，P按的利率為3.375厘，每月供款約為$22,105。
- 定息按揭：定按息率為2.73厘，每月供款為$20,359，這比P按低出$1,746（約7.9%）。
如果銀行再次下調最優惠利率（P），最多可再減0.125厘，這樣P按的利率將降至3.25厘，每月供款可減至$21,760，但相比定息計劃仍高出$1,401（約6.4%）。
H按的比較
目前的H按計劃以H+1.3%計算，當HIBOR（香港銀行間拆息）跌至1.43厘以下時，實際按息便可低於定息按揭計劃的2.73厘。然而，根據最近的數據，本港銀行體系的總結餘從6月初的約1,764億港元下降至現時的約553億港元，加上季結因素的影響，HIBOR目前徘徊在3厘半至4厘之間。由於美國利率與HIBOR之間存在差距，HIBOR的回落空間受到限制。除非有更多資金流入香港，HIBOR短期內難以重返並維持在1厘半以下的水平。
未來利率走勢
儘管市場普遍預期美聯儲將繼續減息，但聯儲局主席最近表示，對於未來利率的前景仍持謹慎態度，因為美國的勞工市場和通脹前景面臨短期風險。在這種兩難的情況下，減息的步伐與幅度仍然存在變數。至於港美長期利率的走勢，目前尚無人能做出百分之百的準確預測。
適合的選擇
對於希望固定還款的買家，尤其是那些收入不穩定或長期從事收租投資的人士，選擇大型銀行的定息按揭計劃相對更為合適。由於其利率仍低於H按或P按計劃，這實際上相當於提前享受減息的好處。借款人可以立即節省更多的利息支出，同時能夠鎖定特定年期的利率，有效避免未來利率波動帶來的風險。
總結來說，無論是選擇定息按揭還是浮息按揭，都需要根據自身的財務狀況和未來的市場預測來做出明智的選擇。在這個減息周期中，定息按揭提供了一個穩定的選擇，特別適合那些希望減少風險的借款人。希望本文能幫助您在選擇按揭時做出更明智的決策。
