《磚頭事務所》劏場潮的興與衰：地皇廣場是如何自救，又如何失敗

《磚頭事務所》逢周三晚上8點至9點，在新城財經台播出，主持包括新城廣播老總 A 姐（郭艷明，Alice）、Master Joe（游莨維），並定期邀請資深測量師余少洋博士，以輕鬆對話方式拆解物業買賣、市場現象及樓宇管理的實務問題。

A姐在節目開首指出，香港有不少舊式商場雖然外觀老舊、格局凌亂，但因自然形成的主題聚集效應，反而吸引特定客群。例如想買唱片、電腦、閃卡，市民自然會想到某些商場。這種自然而然形成的氛圍，往往比刻意設計的商場更具吸引力。

然而，十多年前開始流行的「劏場潮」卻走向一條與原本預期相去甚遠的路。當時不少投資者熱衷把舊商場翻新、劏細、賣散，認為只要把舖位變得光鮮、細分成多個單位，便能吸引商戶進場。更別說有業主拋出的「保證租金回報」作招徠，為投資初期減輕不少壓力。

部分投資者一心以為「幾百萬買到尖沙咀舖」是一種身份象徵，並憧憬未來會吸引美甲、飾物、咖啡店、藥妝店甚至大型租戶進駐。可是這些想像大多停留在經紀與投資者的美麗畫面之中，現實並非這回事。

劏場的結構問題很快浮現，舖位過細、走廊狹窄、動線不佳，加上多層商場「有入無出」，令客人行一次便不願再行。雖然「保證租金回報」看似吸引，令買入成本在初期有所回收，但當保證期屆滿，便是整個商場幾百戶業主同時放租，互相壓價之下形成「人踩人」的惡性循環。即使當初以5、6萬元一呎購入、幾十呎單位動輒300多萬元，保證回報期過後，仍要面對長期掉空的境況，又要不停交管理費和差餉，最終有人蝕讓八成、九成甚至九成七，但求甩掉離場。

但小業主並不是完全坐以待斃，荃灣地皇廣場是個努力自救例子，業主們曾成立「地王之光管理有限公司」，將一樓多個細舖的權益集合於一家公司，夾錢重新裝修、打通，改造成美食廣場，並向大業主租用外牆作宣傳。此舉一度令每日人流回升至 2,000 至 3,000 人，一樓出租率曾高達九成，月租可達4萬多元，營業額達30多萬元。

然而，這段短暫的成功未能延續，商場二、三樓始終未能帶動人流，而且商場環境受限之下，食肆造成多煙、多水氣，客人難以久留。部分業主趁有少許景象便選擇甩手，缺乏團結令整體營運再次失效。最終，地皇廣場無法擺脫劏場困局，成為劏場潮由興轉衰的典型縮影。

余博士解讀：政府介入解散業主立案法團的利與弊

大埔宏福苑大火後，業主立案法團的角色與責任成為社會焦點。余少洋博士指出，根據法例，法團需維持公共地方良好狀態、管理大廈職員與管理公司、購買保險、處理維修、管理營運資金，並建立緊急維修基金。涉及1萬至20萬元的工程需至少3間供應商招標，20萬元以上則需5間以上，賬簿亦需保存不少於6年。

然而，宏福苑事件中，管理委員會內部意見不一、執行能力受質疑，加上管理公司合約已屆滿，屋苑陷入「無人管理」狀態。更甚者，前主席與現任主席先後被捕、管理公司合約亦告完結，更令屋苑處於群龍無首的困局。面對火災後龐大的訴訟、索償、保險處理及重建安排，非專業業主難以應付。

在此背景下，政府首次引用《建築物管理條例》第 31 條，向土地審裁處申請解散管理委員會，由華懋旗下的合安物業管理公司無償、甚至帶資接手協助管理，成為香港物業管理史上的首次案例。

A姐補充指，宏福苑事件之所以需要政府介入，估計與屋苑居民現況、管理層失效有關。要知道，居民在火災後失去家園，情況複雜，單靠個別委員或社工確實難以統籌。她認為在如此龐雜的情形下，中央統籌組的介入，確能令事情更清晰、處理更快。

小編補充，大埔宏福苑火災中受影響居民接近1,800戶，由於人數眾多，目前正分散安置於全港各處不同地方，例如黃大仙「可悅居」、洪水橋「樂翹樓」、啟德「啟福居」等過渡性房屋，以及房協項目或中轉房屋。

余博士亦認為，政府介入的原因包括事件超越非專業業主能力範圍、涉及重大危機、管理委員會失職或無力處理等。他強調，政府並非因宏福苑屬居屋而特別照顧，亦不希望市民誤以為「買居屋包一世」。今次介入屬於第三種模式——政府代理管理，而非完全接管或由業主自行管理。

然而，主持們亦指出潛在風險，若日後每逢屋苑內部出現爭議，業主便要求政府介入，可能造成一種制度依賴，亦未必是健康發展。余博士認為，今次雖屬特例，但未來會否成為先例仍有待觀察。若私人屋苑甚至豪宅出現重大危機、管理委員會失效，業主或會仿效宏福苑向政府求助。這將如何影響香港物業管理生態，仍是未知之數。余博士覺得重要的是，可以向市民傳遞「政府唔會唔理你」的訊號，而且政府在今次事件中以此方式介入，好處在於能迅速統籌、加快處理、令程序更清晰。