銀主盤購買全攻略：買賣程序、風險及按揭注意事項

在香港樓市中，「銀主盤」往往被視為尋找「低水筍盤」的尋寶地。由於定價通常較市價有折讓，吸引了不少上車客和投資者的目光。然而，購買銀主盤與一般二手樓買賣在程序和風險上有顯著分別。

作為你值得信賴的置業夥伴，美聯物業為你整理了最詳盡的銀主盤購買指南，從買賣途徑、詳細程序到按揭注意事項，助你避開陷阱，順利購入心水物業！

什麼是「銀主盤」？

「銀主盤」（Foreclosed Property）是指當業主無法按時償還按揭貸款，借貸機構（通常是銀行或財務公司，即「銀主」）根據按揭條款，向法庭申請沒收該物業，並透過拍賣、招標或委託地產代理放售，以填補未清還的債務。

💡 FAST FACT (快速小知識)：半契樓也是銀主盤？

在銀主盤市場（特別是拍賣會）常會看到以極低價放售的「半契樓」或「碎契樓」。這代表原業主只擁有物業的部分業權（例如聯名業主中只有一人破產或斷供）。新手買家務必注意：銀行一般不會為「半契樓」批出任何按揭，買家必須準備充足資金「Full Pay」（一筆過付款），且日後轉手難度極高！

購買銀主盤的 3 大途徑

市場上的銀主盤主要透過以下三種方式放售：

1. 委託地產代理 (如美聯物業)： 銀主會將物業交由各大地產代理放盤。這是最普遍、對買家最友善的途徑。美聯物業擁有龐大的數據庫，能為買家提供最新、最齊全的銀主盤資訊，並由專業經紀協助睇樓及議價。
2. 公開拍賣： 銀主委託拍賣行定期舉行拍賣會。買家需即場舉牌競投，價高者得，氣氛較為緊張，需事前做足準備。
3. 公開招標： 通常適用於大額或特色物業，買家需在限期前入標，銀主會選擇最高或最合適的標書。

購買銀主盤的完整程序 (5大步驟)

透過美聯物業購買銀主盤，程序相對清晰，主要分為以下幾個步驟：

第一步：搵盤、查冊及實地睇樓

• 搵盤與睇樓： 買家可透過美聯物業網站或App搜尋最新的銀主盤，並預約我們的專業代理實地睇樓。
• 查核物業背景： 這一點在買銀主盤時極為重要。美聯代理會協助買家進行土地註冊處查冊，了解物業是否有法庭押記令（釘契）、僭建令或其他隱藏產權問題。

第二步：簽署臨時買賣合約及落訂

當買家決定購買並與銀主達成價格協議後，雙方會簽署「臨時買賣合約」。買家需支付訂金（俗稱「細訂」），通常為樓價的3%至5%。注意：銀主盤通常有「必買必賣」條款，一旦簽約，買家不能輕易撻訂，否則可能會被追討差價。

第三步：尋找代表律師及申請按揭

• 買家需盡快聘請代表律師處理樓宇買賣手續。
• 同時，買家應帶同臨約向銀行申請按揭。由於銀主盤可能存在僭建或樓宇結構問題，銀行估價及批出按揭的態度可能較為保守。

第四步：簽署正式買賣合約

在簽署臨約後約14天內，買家需到律師樓簽署「正式買賣合約」，並繳付「大訂」（連同細訂通常為樓價的10%），以及繳交印花稅。

第五步：完成交易 (交吉或連租約)

在合約訂明的成交日（通常為簽署臨約後45至60天），買家律師會將樓價尾數交予銀主代表律師，並換取物業鎖匙，正式完成交易。

買銀主盤 4 大必看注意事項與風險

雖然銀主盤價格吸引，但「魔鬼在細節」，買家必須留意以下風險：

1. 「必買必賣」條款及業權瑕疵： 一般二手樓若發現業權有瑕疵，買家可踢契。但銀主盤合約多數列明買家需全盤接受現有業權狀況，即使日後發現問題亦必須完成交易。
2. 隱藏欠款需由新買家承擔： 原業主可能拖欠多年的管理費、差餉、地租，甚至大廈維修費。合約通常會寫明這些欠款由新買家負責。美聯物業的代理會盡力協助買家在交易前查清相關欠款，以便準確計算投資成本。
3. 物業內部狀況及僭建問題： 銀主只按「現狀」出售物業，不會保證物業內部的維修狀況。若物業有僭建物或結構改動（如拆除了主力牆），不但有安全隱患，更會嚴重影響按揭審批。
4. 按揭審批變數大： 若物業曾被「釘契」或有嚴重僭建，部分銀行可能會拒絕批出按揭。買家應預留充裕的首期資金，以備不時之需。

常見問題 (FAQ)：銀主盤買家必讀

Q1: 銀主盤一定比市價平（便宜）嗎？

A: 不一定，但通常會有折讓。銀行或財務公司的首要目標是盡快收回欠款，因此定價一般會較市價低約 5% 至 20% 不等，視乎市況及物業質素。不過，如果物業質素極佳或市場需求殷切，拍賣或招標時亦有機會以貼近甚至高於市價成交。

Q2: 買銀主盤可以申請高成數按揭（如九成按揭）嗎？

A: 可以的。只要銀主盤本身沒有嚴重的僭建、改動或複雜的業權問題，而買家亦符合按證保險公司（HKMC）的入息要求及壓力測試，是可以申請高成數按揭的。不過，銀行對銀主盤的估價和批核通常較嚴格，建議透過美聯物業的按揭轉介服務，事前向銀行查詢初步估價。

Q3: 銀主盤可以實地「睇樓」嗎？

A: 絕大部份委託地產代理放售的銀主盤，只要是「交吉」（即沒有連租約或被佔用）狀態，都可以安排實地睇樓。美聯物業的代理擁有齊全的銀主盤鎖匙，可隨時為你安排視察物業內籠狀況。

Q4: 如果買入後才發現單位有僭建或業權問題，可以「踢契」取消交易嗎？

A: 非常困難。銀主盤的買賣合約通常附有「必買必賣」及「現狀買賣」條款。這意味著買家需接受並承擔物業現有的一切狀況和業權瑕疵。一旦簽署正式合約，若買方悔約，不僅會被沒收訂金，更有可能被銀主追討重售後的差價。因此，交易前的「查冊」步驟至關重要。

為什麼選擇美聯物業購買銀主盤？

購買銀主盤涉及複雜的法律與產權問題，單打獨鬥容易誤墮陷阱。選擇美聯物業，為您的置業之旅保駕護航：

• 盤源最廣： 緊密聯繫各大銀行及財務機構，掌握第一手銀主盤資訊，選擇多元化。
• 專業查冊團隊： 我們經驗豐富的物業顧問會為您提供詳盡的查冊報告，及早揭示物業潛在問題。
• 精準估價與按揭轉介： 提供貼市的物業估價，並透過我們的按揭轉介服務，助您配對最合適的銀行，提高按揭獲批成數。
• 全程貼心跟進： 從睇樓、議價、簽約到成交，美聯專業團隊全程為您跟進，確保交易安全順暢。

立即尋找心水銀主盤！

想尋找低於市價的優質物業？想知道目前市場上有哪些精選銀主盤？

👉 立即瀏覽

或致電美聯物業熱線/聯絡您的專屬代理，讓我們助您輕鬆尋寶，安心置業！

(免責聲明：以上資訊僅供參考，購買銀主盤涉及特定法律及財務風險。強烈建議買家在簽署任何合約前，尋求專業的法律及財務意見。)