不少人在踏出「上車」的第一步後，下一個目標便是「愈住愈大」，並會萌生「樓換樓」的念頭。根據筆者公司早前舉辦的置業意向調查，有約一成半的受訪業主表示會考慮於今年換樓，主要原因包括「改善居住環境」、「家庭需要」以及「樓價下跌，趁低換樓」。當中超過半數考慮換購二手物業，心儀物業的樓價主要集中在 1000 萬元以內，近六成半則傾向承造高成數按揭。
過去由於各項樓市按揭措施及辣稅等限制，令業主在換樓及申請按揭時較為麻煩。不過，現時政府已全面撤銷所有住宅印花辣稅，並放寬銀行入息要求以及按揭成數上限，新措施為換樓客大開方便之門，大大降低換樓門檻，尤其對於想「先買後賣」的換樓業主。
「先買後賣」指先購入新物業，然後才出售舊有物業。根據最新樓按措施，「先買後賣」的業主現時不用先付辣稅，也無須急於出售舊有單位。即使同時持有兩個物業，新物業的按揭成數仍可承造最多七成，並且無須調低供款與入息比率上限。另外，買家亦只需繳交第二標準稅率的從價印花稅。
部分「先買後賣」的換樓業主或會於簽訂舊有物業的臨時買賣合約後，隨即簽訂新物業的臨時買賣合約。但須注意，若舊有物業尚未正式完成交易，而新物業需要申請按揭保險，按揭保險公司最多只可批出八成按揭。
至於「先賣後買」的業主，即完成出售舊有物業後才購入新物業，由於出售舊物業的成交日期早於新物業成交日期，因此新物業申請按揭上會更為簡單。透過按揭保險計劃，可申請最高九成按揭。不過，期間業主可能需要另租居所暫住，並且需搬家兩次，當中可能涉及額外租金及搬遷費用。
最後，無論是以「先買後賣」或「先賣後買」方式換樓，都需準備充足資金，並確保有足夠的還款能力。如對按揭申請有任何疑問，建議尋求專業及大型的按揭中介諮詢。持低位。
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【關於 #經絡按揭轉介首席副總裁曹德明】
擁有超過30年中港房地產銷售及物業按揭業務經驗，為首批持牌地產代理，同時擔任地產銷售及按揭實務培訓工作，資歷豐富。對經濟及按揭市場見解精闢，獲邀為多間媒體樓按節目嘉賓及樓按專欄作者，定期剖析樓按市場走勢。
