想深入了解花都廣場好唔好住？「屋苑攻略」為您整合花都廣場的 Quick Facts、近期成交數據、經典眼鏡房平面圖分析、交通校網及常見問題 FAQ，助您在租樓或買樓前做足功課，一文看清這個粉嶺「上車三寶」之一的所有細節。
引言：花都廣場 — 粉嶺南的平民生活核心
位於百和路 88 號的 花都廣場 (Flora Plaza)，由恆基兆業與華懋集團聯合發展。作為粉嶺南規模最大的私樓屋苑之一，花都廣場一直以「入場門檻低」及「民生配套極強」著稱。雖然它距離粉嶺港鐵站較牽晴間及碧湖花園稍遠，但其基座商場的餐飲與購物選擇卻是同區之冠。對於預算在 400 萬左右、追求生活便利的首置客來說，花都廣場始終是熱門清單上的首選。
Quick Facts：花都廣場 核心資料速覽
以下表格整理了花都廣場最關鍵的基本資料，助您快速掌握屋苑規模：
| 項目 | 資料詳情 |
| 地址 | 新界粉嶺百和路 88 號 |
| 發展商 | 恆基兆業、華懋集團 |
| 落成年份 | 1995 年 (約 31 年樓齡) |
| 座數 | 10 座 |
| 單位總數 | 2,710 伙 |
| 戶型間隔 | 2 房及 3 房 (主打 2 房眼鏡房) |
| 實用面積 | 約 370 至 536 平方呎 |
| 管理公司 | 花都廣場物業管理 (恆基系) |
| 管理費 | 約 $2.6 – $3.0 / 平方呎 (平均每月約 $900-$1,200) |
| 小學校網 | 81 校網 |
| 中學校網 | 北區 |
數據透視：花都廣場 的市場價值
1. 呎價與成交走勢 (2026 最新數據)
花都廣場以「高流轉」見稱，是粉嶺區二手成交最活躍的屋苑之一。
- 買賣市場： 根據 2026 年初最新成交顯示，花都廣場平均實用呎價約在 $10,100 – $11,300 水平。標準 2 房單位（370 呎）入場費約 $380 萬至 $420 萬，仍屬全港少數 400 萬左右能進駐的大型私樓。
- 租務回報： 由於民生便利，租務需求極大。2 房租金普遍約 $11,500 – $13,500，租金回報率穩定維持在 3.3% – 3.8%，對於收租客而言非常吸引。
2. 住客群像
以年輕首置人士、於科學園或北區工作的專業人士，以及重視民生便利的退休人士為主。
間隔與景觀：平面圖全面睇
花都廣場的設計實用，幾乎全屋苑皆為「日字廳」或「方廳」。
1. 戶型分析（兩房眼鏡房為主）
- 眼鏡房開則： 370 呎及 413 呎單位多為眼鏡房設計。優點是客廳方正、無走廊浪費空間；缺點則是睡房門對正廳堂，傢俬擺位（如放置電視櫃）需稍作考量。
- 大三房： 526 呎及 536 呎單位提供三房連套房，空間感較佳，適合換樓家庭。
2. 景觀分析
- 內園泳池景： 向內園單位主要望平台花園及泳池，環境清幽且遠離街道嘈音。
- 山景/公園景： 部分單位面向百和路或華明邨，高層可享有開揚山景及遠眺粉嶺市景。
- 景觀注意： 部分向南或向西單位可能受西斜影響，且需留意鄰近街道的車聲。
社區配套：生活機能一覽
交通網絡：小巴接駁最方便
- 港鐵： 步行至 粉嶺站 約需 12-15 分鐘（部分路段無遮擋）。大部分居民選擇乘搭屋苑門口的小巴或巴士（如 273 線），只需數分鐘即達港鐵站。
- 過海/機場巴士： 百和路設有多條巴士線直達尖沙咀、中環及機場，交通網絡覆蓋全港。
購物與飲食：粉嶺南消費核心
- 花都商場： 基座商場是區內的美食集中地，各式連鎖餐廳、小食店、超市及藥妝店應有盡有，居民生活採購基本不需踏出屋苑。
- 民生優勢： 鄰近華明街市及多間學校，生活機能極其完善。
康樂設施
- 設有住客會所，設施包括：戶外游泳池、健身室、網球場、兒童遊樂場及桑拿房。
優點與缺點：花都廣場 好唔好住？
優點 (Pros)
- 入場門檻低： 適合預算有限的上車族，400 萬左右已有成交。
- 民生機能滿分： 基座商場配套極強，食、住、行、買一應俱全。
- 實用率高： 經典恆基設計，開則方正，實用率達 75% 以上，且多為「眼鏡房」無走廊設計。
缺點 (Cons)
- 離地鐵站稍遠： 相比牽晴間或碧湖花園，步行至地鐵站時間較長。
- 樓齡超過 30 年： 外牆及喉管保養需留意，買入前建議檢查天花及窗邊。
- 商場人流雜： 基座商場是區內消費中心，假日人流極多，住宅入口周邊較為嘈雜。
未來發展與升值潛力
- 北部都會區效應： 粉嶺作為北區核心居住區，隨着周邊新田科技城及基建發展，區內物業長遠具備承接力。
- 剛需鐵律： 在樓價調整期，花都廣場這類「總價低、租金穩」的物業，其防守性遠高於高價豪宅。
常見問題 FAQ
1. 與同區的「牽晴間」相比，花都廣場點揀？
答： 花都廣場： 勝在價格平及商場勁便利，但外觀較舊、離地鐵較遠。
- 牽晴間： 勝在外觀靚（玻璃幕牆）及近地鐵，但呎價較貴。
- 結論： 追求性價比選花都，重物業門面選牽晴間。
2. 花都廣場可以養寵物嗎？
答： 花都廣場大廈公契一般規定不准養狗（貓及小寵物通常不受限），養狗人士入市前需向管理處再三確認最新守則。
3. 從投資角度看，花都廣場的潛力如何？
答： 花都廣場是傳統的「收租王」。由於樓價平、租金穩，租金回報率常年高於 3.5%，是追求現金流投資者的優選。
4. 購買花都廣場前，有哪些常見的「中伏」位？
答： 最大的伏位是「滲水」。由於樓齡已逾 30 年，睇樓時切記檢查浴室及廚房天花。此外，部分向馬路單位較嘈吵，建議在繁忙時間實地視察噪音程度。
5. 花都廣場的管理費貴嗎？
答： 以 31 年樓齡的屋苑來說，管理費每月約 $900-$1,200（約每呎 $2.6-$3.0），屬於合理水平。
總結：適合哪類人居住？
花都廣場 (Flora Plaza) 是粉嶺區的 「性價比之皇」。如果你是首置上車客，希望在有限預算內擁有私樓的會所配套與便利生活，且不介意搭一程接駁小巴到港鐵站，花都廣場絕對是你的不二之選。
