想深入了解牽晴間好唔好住？「屋苑攻略」為您整合牽晴間的 Quick Facts、近期成交數據、方正眼鏡房平面圖分析、交通配套及常見問題 FAQ，助您在租樓或買樓前做足功課，一文看清這個粉嶺指標屋苑的所有細節。
引言：牽晴間 — 粉嶺南的優質上車樂園
位於粉嶺一鳴路 18 號的 牽晴間 (Dawning Views)，由恆基兆業發展，是粉嶺南最具規模的私樓屋苑之一。憑藉其較同區屋苑更為新淨的玻璃幕牆外觀、完善的會所設施，以及極高實用率的開則，牽晴間多年來一直是新界東上車客及年輕家庭的心頭好。雖然距離港鐵粉嶺站有約 10 分鐘步程，但其相對寧靜的居住環境與完善的民生配套，令它在粉嶺私樓市場中始終保持極高的流轉量。
Quick Facts：牽晴間 核心資料速覽
| 項目 | 資料詳情 |
| 地址 | 新界粉嶺一鳴路 18 號 |
| 發展商 | 恆基兆業地產 (Henderson Land) |
| 落成年份 | 1999 年 (約 26-27 年樓齡) |
| 座數 | 共 12 座 |
| 單位總數 | 2,688 伙 |
| 戶型間隔 | 2 房及 3 房 (主打 2 房「眼鏡房」) |
| 實用面積 | 約 384 至 986 平方呎 |
| 管理公司 | 偉邦物業管理 (恆基系) |
| 管理費 | 約 $2.8 – $3.2 / 平方呎 (需註明「約」) |
| 小學校網 | 81 校網 |
| 中學校網 | 北區 |
數據透視：牽晴間 的市場價值
1. 呎價與成交走勢
牽晴間一直被視為粉嶺區的「上車門檻」，樓價走勢相當穩健。
- 買賣市場： 近期成交實用呎價約在 $10,500 – $12,500 水平。相比鄰近的花都廣場，牽晴間的呎價略高，反映了其較優質的物管及外觀表現。目前約 400 萬至 450 萬左右仍有機會進駐優質 2 房。
- 租務回報： 由於鄰近聯和墟及多個屋邨，生活便利，租盤一向搶手。2 房月租約 $11,000 – $13,500。回報率穩定維持在 3.0% – 3.4%。
2. 住客群像
多為粉嶺及北區原區長大的年輕分支家庭，或是在大埔、沙田上班的專業人士。
間隔與景觀：平面圖全面睇
牽晴間以實用率高見稱，大部分單位不設窗台或窗台極小。
1. 戶型分析
- 經典兩房 (眼鏡房)： 這是牽晴間最受歡迎的間隔，客廳方正，兩間睡房對稱排開，無走廊位，實用率極高，極易擺放傢俬。
- 三房連套房： 適合換樓客，空間感足，同樣保持方正格局。
2. 景觀分析
- 山景與開揚市景： 向東或東南的高層單位可望向和合石方向山景或粉嶺市景，視野開揚。
- 內園景： 屋苑呈 U 型排列，內園設有泳池及園林，中低層單位可享幽靜綠化景致。
社區配套：生活機能一覽
交通網絡：接駁便利
- 港鐵： 步行至 粉嶺站 約需 10-12 分鐘，全程大部分路段有行人天橋遮蓋。
- 巴士/小巴： 屋苑門口有大量小巴及巴士（如 273、273A）循環往返港鐵站，亦有過海巴士及前往機場的路線。
購物與飲食
- 牽晴間購物廣場： 基座設有商場，有超市、連鎖快餐店、診所及教育中心。
- 花都廣場/碧湖商場： 鄰近多個大型屋苑商場，步行 5 分鐘內有更多餐廳、街市及民生商舖選擇。
康樂設施：豐富住客會所
- 設施包括：
- 戶外泳池、室內健身室、桑拿房。
- 網球場、壁球場、兒童室外遊樂場。
- 多功能宴會廳及閱讀室。
