想深入了解雲滙好唔好住？「屋苑攻略」為您整合雲滙的 Quick Facts、近期成交數據、靈活間隔平面圖分析、交通配套及常見問題 FAQ，助您在租樓或買樓前做足功課，一文看清這個由新鴻基打造的白石角優質屋苑。
引言：雲滙 — 白石角科研園旁的精品豪宅
位於大埔白石角科進路 12 號的 雲滙 (St Martin)，由頂尖發展商 新鴻基地產 興建，分兩期發展。屋苑坐擁吐露港畔的優美環境，緊鄰香港科學園。雲滙自入伙以來，以其極具現代感的流線形建築、高科技智能家居配套，以及新地一貫的高水準物業管理，成為區內科技專才、大學教授及中產家庭的進駐首選。雖然目前仍依賴巴士接駁，但隨著規劃中的「白石角站」概念，其長遠潛力一直備受市場關注。
Quick Facts：雲滙 核心資料速覽
以下表格整理了雲滙最關鍵的基本資料，助您快速掌握屋苑規模：
| 項目 | 資料詳情 |
| 地址 | 新界大埔白石角科進路 12 號 |
| 發展商 | 新鴻基地產 (SHKP) |
| 落成年份 | 2019年 (約 6-7 年樓齡) |
| 座數 | 共 13 座 (分兩期發展) |
| 單位總數 | 1,444 伙 |
| 戶型間隔 | 開放式至 4 房 (主打 2 房及 3 房) |
| 實用面積 | 約 277 至 1,279 平方呎 |
| 管理公司 | 帝譽服務 (新鴻基系) |
| 管理費 | 約 $4.5 – $5.0 / 平方呎 (需註明「約」) |
| 小學校網 | 84 校網 |
| 中學校網 | 大埔區 |
數據透視：雲滙 的市場價值
1. 呎價與成交走勢
雲滙在開售初期曾錄得多次高價成交，但隨後受樓市調整影響，目前二手呎價已回落至具吸引力的水平。
- 買賣市場： 近期成交呎價約在 $14,500 – $17,500 水平。相比起大埔墟或馬鞍山的舊樓，雲滙以相近的價格提供了更優質的屋苑環境與會所配套。
- 租務回報： 由於鄰近科學園及中文大學，租盤需求極其穩定。1 房及 2 房單位深受科研人員及內地留學生歡迎。租金回報率約為 2.8% – 3.2% 左右。
2. 住客群像
住客素質極高，多為科學園科技企業員工、醫護人員、大學教職員及追求優質生活環境的家庭客。
間隔與景觀：平面圖全面睇
雲滙的單位設計強調光線與通透感，提供多種靈活開則。
1. 戶型分析
- 多元化間隔： 涵蓋開放式至 4 房，其中 2 房單位更設有「開放式廚房」及「獨立廚房」兩種版本，滿足不同家庭需求。
- 玻璃幕牆與露台： 單位多設有大型露台及玻璃幕牆，採光度十足，室內顯得格外明亮。
- 智能家居： 入伙時標榜預設智能家居系統，提升居住便捷度。
2. 景觀分析
- 吐露港海景 (Premium)： 向東北的高層單位可享有吐露港遼闊海景，視野極佳，是屋苑內的王牌觀景位。
- 園林泳池景： 向內園單位望向屋苑精心設計的綠化園林及大型戶外泳池，環境清幽怡人。
- 校景/山景： 部分單位望向鄰近的國際學校或大埔方向山景，景觀相對穩定。
社區配套：生活機能一覽
交通網絡：現時接駁為主，未來有憧憬
- 巴士/小巴： 屋苑門口及科進路設有多條路線（如 272A、74P、272X），前往港鐵大學站、沙田、大埔墟或長沙灣/旺角一帶。
- 白石角站概念： 政府已宣布研究在白石角增建東鐵綫車站。若落實，雲滙將由「依賴接駁」轉變為「鐵路概念盤」，對樓價有強大支撐作用。
購物與飲食
- 白石角基座商場： 雲滙及鄰近屋苑（如逸瓏灣）基座設有精品超市（如 Marketplace）、連鎖咖啡店、餐廳及教育中心，基本生活所需無憂。
- 科學園： 步行 5-10 分鐘即可達科學園，那裡有更多元化的餐廳及公共空間。
康樂設施：Club St Martin
- 新地頂級會所，設施包括：
- 長約 50 米戶外泳池、25 米室內恆溫池。
- 大型健身室、宴會廳、燒烤場、兒童遊樂區。
- 屋苑內遍佈綠化，更有藝術裝置妝點，營造度假氛圍。
優點與缺點：雲滙 好唔好住？
優點 (Pros)
- 發展商品牌： 新鴻基樓質素保證，物業管理嚴謹，長線收租或自住更有信心。
- 居住環境優美： 鄰近海濱長廊，空氣清新，遠離鬧市吵雜，適合運動及放狗。
- 科研人才聚居： 鄰里素質高，社區氛圍和諧。
缺點 (Cons)
- 目前交通較轉折： 前往港鐵站需依賴接駁工具，繁忙時間等車或塞車需時。
- 食肆選擇有限： 區內欠缺大型商場（如新城市廣場），購物需前往沙田或大埔。
- 管理費較高： 每呎約 $4.5 以上，相較區內舊屋苑，每月固定開支較大。
未來發展與升值潛力
- 白石角鐵路站： 這是雲滙最大的潛在利好消息，一旦動工，將大幅改善區內交通，帶動資產升值。
- 北部都會區帶動： 作為新界東的核心居住區，白石角將持續受惠於高科技產業人口的流入。
常見問題 FAQ
1. 與同區的「嘉熙 (Solaria)」相比，雲滙的主要優勢是什麼？
答： 雲滙由新鴻基發展，品牌效應及管理質素通常較強。此外，雲滙的會所設施被公認為區內最豐富之一，且單位用料及智能化程度相對較高。
2. 雲滙適合哪種類型的家庭或買家？
答： 特別適合在科學園、中大工作或讀書的專業人士；亦適合注重生活質素、家有毛孩或小孩，希望在海濱環境成長的家庭。
3. 從投資角度看，雲滙的升值潛力如何？
答： 雲滙屬於「守得雲開見月明」的屋苑。目前受壓於交通不便，但隨著白石角站的落實以及北部都會區的發展，其抗跌能力及長遠回報看高一線。
4. 購買或租住雲滙前，有哪些常見的「中伏」位？
答： 需留意部分低層單位可能面對屋苑內的垃圾收集站或變壓站位置，睇樓時建議觀察窗外景觀及氣味。另外，白石角海邊風力較大，冬天或颱風季節需留意防風防潮。
5. 雲滙的車位租金貴嗎？
答： 白石角區內車位一向緊張。雲滙車位月租約在 $4,500 – $5,500 水平，且經常處於供不應求狀態。
總結：適合哪類人居住？
雲滙 (St Martin) 是白石角內的一顆明珠。如果你追求的是高品質的物業管理、完善的住客會所以及清幽的臨海環境，雲滙是極佳選擇。雖然目前交通仍需接駁，但這也換來了更寧靜的居住空間。
