想深入了解皓畋好唔好住？「屋苑攻略」為您整合皓畋的 Quick Facts、近期蝕讓與成交數據、奇則平面圖分析、交通校網及常見問題 FAQ，助您在租樓或買樓前做足功課，一文看清所有細節。
引言：皓畋 — 34校網內的低密度奢華綠洲
坐落於何文田常盛街的 皓畋 (Mantin Heights)，由嘉里建設精心打造，是近年區內備受矚目的大型豪華住宅項目。與同區單幢或小型屋苑不同，皓畋以佔地廣闊、綠化率高及超大型會所著稱。雖然並非傳統意義上的「藍籌屋苑」，但憑藉其位處 小學34校網 的黃金地段，一直是實力中產家庭及「孟母三遷」家長的換樓首選。然而，其「唔近地鐵」的地理位置及部分單位的「奇則」設計，亦是市場熱議焦點。
Quick Facts：皓畋 核心資料速覽
以下表格整理了皓畋最關鍵的基本資料，助您快速掌握屋苑規模：
| 項目 | 資料詳情 |
| 地址 | 九龍何文田常盛街28號 |
| 發展商 | 嘉里建設 (Kerry Properties) |
| 落成年份 | 2017年 (約8-9年樓齡) |
| 座數 | 9座 |
| 單位總數 | 1,429伙 |
| 戶型間隔 | 1房至4房（主打2房及3房戶） |
| 實用面積 | 約 361 至 1,480 平方呎 (標準戶) |
| 管理公司 | 嘉里物業管理 |
| 管理費 | 約 $4.5 – $5.2 / 平方呎 (視乎座數與年份調整) |
| 小學校網 | 34校網 (名校林立) |
| 中學校網 | 九龍城區 |
數據透視：皓畋 的市場價值
1. 呎價與成交走勢
皓畋當年以高價開售，高峰期呎價屢創新高。然而，隨著近年樓市調整，皓畋成為了市場上經常出現「蝕讓」新聞的屋苑之一。
- 買賣市場： 目前二手平均呎價約在 $17,000 – $21,000 水平徘徊（視乎景觀及樓層）。對於現時入場的買家而言，價格已較一手時期大幅回落，性價比相對提升。
- 租務回報： 由於校網效應及屋苑質素高，租務需求極大，深受外籍人士及專業人士家庭歡迎。2房單位月租普遍約 $23,000 – $28,000，回報率尚算穩定。
2. 住客群像
屋苑住客以高收入專業人士、醫生（鄰近伊利沙伯醫院及私家醫院）、以及為了子女升學而遷入的家庭為主。
間隔與景觀：平面圖全面睇
皓畋的建築設計獨特，大廈呈波浪形排列，這直接影響了單位的「開則」與景觀。
1. 戶型分析（留意「奇則」）
- 優點： 樓底普遍較高，空間感足。部分大單位設有私人電梯大堂，私隱度高。
- 缺點（注意）： 為了遷就建築外型，皓畋不少單位（特別是兩房戶）出現了 「鑽石廳」、「三角位」或扇形房間 的情況。傢俬擺位極考功夫，買家睇樓時需特別留意牆身是否平直。
2. 景觀分析
- 內園景： 屋苑綠化面積達30%，低層望內園泳池景相當寫意，且避開了馬路噪音。
- 市景/遠海景： 向東南高層單位可望向土瓜灣方向海景，視野開揚；向西北則主要望何文田市景及配水庫山景。
社區配套：生活機能一覽
交通網絡：尷尬的「地鐵盤」？
這是皓畋最大的痛點。雖然名義上鄰近 何文田站，但實際上：
- 港鐵： 由屋苑步行至何文田站 A2 出口，需經過行人天橋及斜路，步程約 12-15分鐘。夏天步行會較為吃力。
- 巴士/小巴： 居民更多依賴常盛街及佛光街的巴士和小巴，前往旺角、尖沙咀或過海其實比搭港鐵更直接方便。
購物與飲食
屋苑基座設有少量商舖，但主要依賴周邊配套：
- 日常補給： 需步行至何文田廣場（領展場）或壹號名薈。
- 大型購物： 假日通常會前往黃埔、紅磡或旺角 MOKO 一帶消費。
康樂設施：頂級會所 Club Mantin
這是皓畋的最大賣點。會所室內外面積總計極大，設施包括：
- 約50米戶外游泳池及約25米室內恆溫池。
- 大型健身室、宴會廳、燒烤場及兒童遊樂區。
- 屋苑設計充滿藝術感，綠化園林猶如都市綠洲。
校網分析：家長的終極目標
- 小學 (34校網)： 包括協恩中學附屬小學、聖羅撒學校、陳瑞祺（喇沙）小學等傳統名校。
- 中學 (九龍城區)： 喇沙書院、瑪利諾修院學校等頂尖學府林立。
優點與缺點：皓畋 好唔好住？
優點 (Pros)
- 校網無敵： 坐擁34校網，升學保證，抗跌力強。
- 豪宅氣派： 嘉里建設品牌，用料上乘，會所設施屬區內頂級，居住環境極佳。
- 環境清幽： 相比啟德或旺角，何文田半山地段密度較低，空氣與噪音控制較好。
缺點 (Cons)
- 交通略為不便： 距離港鐵站較遠，非典型的「地鐵上蓋」便利，出入需駁車或步行。
- 實用率與開則： 部分單位的角位多、走廊長，實用率相對一般，傢俬難擺放。
- 持有成本高： 管理費每呎近 $5，加上樓價基數大，每月固定支出不菲。
未來發展與升值潛力
何文田區發展已相當成熟，未來的大型基建變數不多。皓畋的升值潛力主要取決於：
- 整體豪宅市場氣氛： 當樓市反彈，豪宅區通常有較好的爆發力。
- 租務回報支持： 只要名校網地位不變，優質家庭客的租務需求將持續支撐樓價。
- 周邊重建： 紅磡/土瓜灣一帶的舊樓重建可能會帶動周邊環境進一步優化，間接利好何文田區。
常見問題 FAQ
1. 與同區的 One Homantin 相比，皓畋的主要優勢是什麼？
答： 皓畋的規模比 One Homantin 大得多（皓畋約1,429伙 vs One Homantin 約561伙），會所設施更豐富，綠化空間更多。雖然 One Homantin 較近地鐵站，但皓畋更具備「大屋苑」的氣派與社區感。
2. 皓畋適合哪種類型的家庭或買家？
答： 最適合有小朋友、對校網有極高要求的中產家庭。另外，亦適合追求生活質素、喜歡會所設施，且多以私家車代步的專業人士。
3. 從投資角度看，皓畋的升值潛力如何？
答： 目前皓畋不少二手成交仍處於「需時消化一手溢價」的階段。短期內大幅升值機會較微，但長線來看，優質校網物業有很強的保值能力。現時入市屬「低水」吸納優質資產，適合長線收租多於短炒。
4. 購買或租住皓畋前，有哪些常見的「中伏」位？
答： 最大的伏位是「開則」。睇樓時切記要帶拉尺量度傢俬位，部分單位的客廳呈鑽石形或睡房有角位，現成傢俬未必合用。另外，需親身實測由屋苑步行至地鐵站的路線，確認能否接受該段斜路。
5. 皓畋的購物方便嗎？
答： 坦白說不算非常方便。屋苑樓下雖有超市，但大型採購仍需前往何文田廣場或土瓜灣/紅磡一帶。這是一個「純居住」為主的屋苑，而非「商場上蓋」。
總結：適合哪類人居住？
皓畋 (Mantin Heights) 是一個性格鮮明的樓盤。如果你追求的是「落樓下就是地鐵站」的極致便利，它可能不適合你；但如果你是**「家長客」，或者追求「高私隱度、高質素會所生活」**的用家，皓畋絕對是九龍區不可多得的優質選擇。在現時樓價回調的環境下，正是用家尋寶的好時機。
