一、前言：為何大維修常讓業主感到不安？
樓宇隨著樓齡增加，外牆老化、管線破損、結構安全等問題遲早要處理，因此大維修在很多舊樓或中高齡大廈幾乎是無可避免的工程。理論上，大維修透過公開招標，讓具資格的承建商在同一條件下比併價錢和方案，最後由業主選出最合適的公司，達到安全與成本之間的平衡。
但在現實中，部分工程招標未必如表面般「公開、公平」。表面上有多間公司入標、流程看似合規，實際上卻可能由少數人預先協調結果，形成所謂的「圍標」。對一般業主來說，如果只看會議上的簡報或一張價錢比較表，很難判斷背後是否存在假競爭安排，最終可能在不自覺之下，付出遠超市價的維修費用。
以下會從圍標的主要手法談起，再延伸到業主如何透過制度與工具降低風險。
二、圍標的三個關鍵步驟：從控制決策到操控價錢
圍標並不是單一動作，而是一步一步鋪排的結果，通常可分為三個階段：滲透法團、操控標書、設計報價格局。
1. 滲透決策核心：影響業主立案法團
多數大廈的大維修項目，必須由業主立案法團或管理委員會拍板。誰能左右法團的決定，就有機會影響顧問公司選擇、工程範圍及招標模式。
常見做法包括：
- 派人參選成為法團委員，或拉攏現任委員，令關鍵席位落在特定陣營手上。
- 透過控制開會時間、地點及程序，令關心工程的業主較難出席或發聲。
- 在選擇顧問公司時，刻意偏向立場相近、願意配合的顧問。
只要法團內有一兩名具影響力的「內應」，就足以在不少議題上主導方向。對一般業主來說，如果長期不關心法團選舉和會議內容，便很難察覺決策是否出現偏差。
2. 操控標書條款：將資格要求變成隱形門檻
招標階段，標書應該清楚列出工程範圍、工期、技術要求和評分準則，讓不同公司在同樣的規則下競爭。但如果顧問公司並非完全保持中立，標書就可能被用來剔除不屬於「自己人」的承建商。
例如：
- 在標書中加入極為罕有的設備要求，只有特定公司才具備；
- 設定不合理的工期或資源條件，令一般公司難以符合；
- 用專業術語包裝，令業主難以看出條款實際上是「度身訂造」。
表面看起來，是在「提高質素要求」；但實際效果，卻可能是大幅縮窄合資格入標公司的範圍，令真正具競爭力的承建商被排拒在外。
3. 價格設局：營造「最抵」的假象
當入標名單被收窄後，最後一步通常是設計價格格局。假設某工程合理市價約為 5,000 萬元，操控者可能安排行內友好公司以極高價入標，例如 1.5 億至 1.9 億，同時安排一間「預定中標公司」以 8,000 萬入標。
在價錢比較表上：
- 8,000 萬看起來明顯遠低於其他標書；
- 顧問或相關人士可能強調：「這間既合資格，價錢又相對便宜，非常有競爭力。」
對不掌握市況的業主來說，很容易以為已經選了「最抵」的一間，卻沒有意識到與合理市價相比，其實仍然高出三千萬以上。
三、打破資訊不對稱：制度與工具如何幫到業主？
雖然圍標操作看似專業且複雜，但一般業主並非完全無力反擊。關鍵在於：不要只依賴單一來源的說法，要善用較具透明度的制度和獨立專業意見。
以下兩個方向，對降低風險特別重要。
1. 善用電子招標平台：減少「動手腳」空間
傳統紙本招標在收標、封標、開標等環節，都存在人為接觸的機會。如果監管不足，便可能出現偷看底價、修改文件等問題。電子招標平台的設計重點，是利用系統加密和紀錄，盡量堵塞這些漏洞。
其優點包括：
- 投標文件在截標前被加密保存，任何人都無法提前查看或修改內容；
- 開標過程及相關操作都有電子紀錄，便於日後審查；
- 標價與標書內容可在平台上統一管理，減少資料被選擇性展示或遺失的情況。
即使業主不熟悉技術細節，只要知道工程是透過具紀錄的電子平台處理招標，至少可降低「背後安排」的疑慮。
2. 引入獨立工程估價：避免被「天價」牽著走
另一個關鍵，是不要只接受單一顧問提供的工程預算。透過獨立顧問進行工程估價，可以為業主提供一個相對中立的「參考範圍」。
例如：
- 原顧問表示工程需 8,000 萬；
- 獨立顧問根據樓齡、面積、工程內容等，估算合理費用約 5,200 萬；
- 若最終所有標書都集中在 7,500 萬以上，就有需要進一步查問是否存在集體抬價或條款設計問題。
當業主手上多了一把「獨立的尺」，就不容易被單一說法牽著走，也較有理據要求重新檢視工程內容、增加競爭者或調整招標安排。
四、結語：防範圍標，從重新參與社區決策開始
圍標能夠成功，往往與業主普遍對法團運作和大廈管理缺乏關心有關。當大部分人選擇不出席會議、不閱讀文件、不提出問題，決策自然集中在少數人手上，風險亦隨之增加。
要保障自己的物業價值與資金運用，業主可以從幾個簡單行動開始：
- 留意法團選舉與會議通知，盡量參與與大維修相關的討論；
- 主動索取會議記錄、工程建議書與標書摘要，遇上不明之處便詢問或尋求專業意見；
- 支持使用具透明度及紀錄功能的招標制度，並鼓勵引入獨立估價或第二意見。
只要愈多業主願意關心和參與，大維修工程就愈難被少數人操控。真正的防線，往往不是某一項工具或平台，而是業主集體不再做「缺席的一群」。
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