在香港置業，從睇樓、議價到最終扑槌，每一步都充滿期待與挑戰。當您終於找到心儀的單位，並與業主在價錢上達成共識時，那份喜悅實在難以言喻。然而，在您急於簽署臨時買賣合約（臨約）、鎖定這宗交易之前，請務必停一停、想一想。因為合約中一行看似不起眼的條款——「成交期」，正正隱藏著足以讓您損失慘重的「魔鬼細節」。
無數案例告訴我們，一旦成交期定得太短，買家極有可能因無法及時完成銀行按揭審批而被迫違約，最終導致「撻訂」收場，辛苦儲下的首期就此凍過水。究竟成交期是什麼？應該預留多久才算穩陣？買家又該如何在這場時間競賽中保障自己？本文將為您深入拆解，提供一份詳盡的自保懶人包。
核心概念：到底咩係「成交期」？
「成交期」，顧名思義，就是指由買賣雙方簽署第一份具法律約束力的文件——臨時買賣合約當天起，直至雙方在律師樓簽署正式樓契、買家支付所有樓價餘款、正式完成物業轉讓（俗稱「收樓」）為止的這段時間。
這段時間並非單純的等待期，而是讓買賣雙方，特別是買家，去完成一系列複雜且環環相扣的法律及財務程序的「緩衝期」。在這期間，您和您的代表律師需要處理以下關鍵任務：
- 律師工作： 審查樓契（查契），確保物業沒有任何業權問題、僭建釘契、未解除的按揭或其他負擔。
- 買家任務： 準備並提交所有文件（入息證明、住址證明、稅單等）予銀行申請按揭貸款。若需要申請高成數按揭，還需額外向按揭保險公司提交申請並等待審批。
- 資金準備： 籌備樓價尾數、印花稅、律師費、經紀佣金等各項開支。
可見，成交期就是您完成整個交易的生命線，其長短直接決定了交易的成敗。
成交期，幾長先啱？【黃金法則】
市場上沒有明文規定成交期必須是多久，全由買賣雙方協商決定。然而，根據市場慣例和過往經驗，我們可以歸納出以下黃金法則：
- 市場常見做法： 一般為 60日 或 90日（約兩個月至三個月）。這是市場上最普遍、接受度最高的期限。
- 最低風險防線： 無論如何，成交期建議唔好短過45日。少於此期限，除非您是現金買家（Full Pay）或按揭已獲預先批准，否則風險極高。
- 專家穩陣之選： 考慮到近年銀行因應經濟環境和監管要求，按揭審批時有「塞車」情況，加上處理高成數按揭保險需時，最穩妥、最保險的做法是爭取 至少3個月（約90日） 的成交期。特別是如果您的入息來源較複雜（如自僱人士、佣金收入為主），或者需要申請九成按揭，更應預留鬆動時間。
買家必須警惕的兩大「成交期」陷阱！
【陷阱一：成交期過短——跌入業主的「快錢」陷阱】
很多時候，業主（特別是單位已交吉的業主）會希望盡快收到賣樓款項，因此在談判時會強烈要求縮短成交期。作為買家，如果您求「盤」心切，很容易就會在氣氛驅使下讓步。
但這往往是惡夢的開始。一旦成交期過短（例如只有一個月），即使您在簽約後馬上向銀行申請按揭，時間也可能完全不夠用。銀行審批、按揭保險公司審批、律師樓查契，任何一個環節稍有延誤，您都無法在成交日當天取得銀行貸款。屆時，您只有兩個選擇：一是在短時間內自行籌集數百萬的樓價尾數；二是無奈放棄交易。後者的結果就是「撻訂」，您所支付的「細訂」和「大訂」（通常合共為樓價的10%）將被業主全數沒收，損失慘重。
【陷阱二：成交期過長——觸發銀行的「冷處理」風險】
既然怕時間不夠，那把成交期定得長一點，例如四、五個月，是否就萬無一失？答案是否定的。
成交期過長同樣存在風險。銀行一般只接受成交期在3個月內的按揭申請。若成交期超過3個月，銀行很可能不會即時處理您的申請，而是會將其暫時擱置，待臨近成交日時才作審批。這會帶來變數：在這段漫長的等待期內，一旦樓市逆轉導致銀行估價下跌，或者您的財務狀況出現變化，銀行最終批出的貸款額可能會低於預期，甚至拒絕批核。屆時，您同樣會面臨資金不足以完成交易的困境。
醒目買家自保攻略
要在成交期的博弈中立於不敗之地，買家必須主動出擊，做好以下準備：
- 企硬立場，堅守底線： 在簽署臨約的談判桌上，必須清晰、堅定地向對方表明您需要至少3個月的成交期，並解釋這是為了確保按揭能順利批核，保障交易能順利完成，對雙方都有好處。切勿因一時心急或被經紀催促而輕易妥協。
- 分散投資，買個保險： 這是最重要、最實用的一招！切勿只向一間銀行申請按揭。為提高成功率並縮短等待時間，您應該在簽約後，同時向3至4間不同銀行遞交按揭申請。不同銀行的審批準則和速度各異，有的可能較快，有的估價可能較足。多線並行能為您創造一個強大的安全網，即使一間申請受阻，仍有其他後備方案，大大降低因按揭問題而撻訂的風險。
即睇成交期完整攻略
買樓是人生大事，每一步都應小心翼翼。成交期絕非可有可無的數字，而是保障您血汗錢的關鍵防線。記住，在為覓得心頭好而興奮的同時，更要保持理性和謹慎。簽約前做足功課，談判時堅守立場，申請時分散風險，才能真正保障自己，安穩地踏上業主之路！
